ゼロから始める空き家賃貸 (1)売ると貸すどちらが良い?

 ゼロから始める空き家賃貸

 (1)売ると貸すどちらが良い?

空き家の活用に関して売却か賃貸、

どちらが良いか悩む場合があると思います。

メリット、デメリットを整理して

考えてみたいと思います。

売却メリット

(1)賃貸よりも一度にまとまった金が入る

(注)物件によります。土地価格相場を

確認します

(2)売却後は管理の必要がなくなる。

賃貸の場合、賃貸期間中の

管理作業がございます。

(例)設備の不調や賃借人への対応など

 

売却デメリット

(1)売却益に応じて税金支払いが発生

(注)所有年数、使用方法で異なります。

譲渡益の税控除ができる場合もございます

(2)土地の測量が必要な場合がある

(注)面積や測量箇所の数にもよりますが、

数十万円(以上の場合も有り)の

測量費用が発生する場合がございます。

 

賃貸メリット

(1)活用次第で安定収入が期待できます。

売却金額が期待できない建物のでも

賃貸なら収入期待できる可能性あり

例:売却の相場が1,000万円だが、

賃貸収入の見込みが年100万円の場合、

単純利回りは年10%となりますので、

賃貸利回りとしては悪くない部類に入ります。

(2)将来、ご自身や親族で再利用できる

一定期間賃貸した後は

ご自身で再利用(居住)、

または親族で再利用することも可能です。

 

賃貸デメリット

(1)建物状況に応じて初期投資が必要

建物内に不調が有る場合は、

補修が必要になります。

(2)賃借人が決まるまで収益が発生しない

(3)賃借人が決まった後も

  管理作業が発生する

賃貸の場合、賃貸期間中の管理作業が

ございます。

(例)設備の不調や賃借人への対応など

賃借人募集や管理作業は不動産会社に

委託することも可能です。

 

売却か賃貸かを検討する方法

(1)売却予想金額を算出

(建物が古い場合は土地価格のみで

算出します)

(2)賃貸した場合の予想賃料を算出

(3)予想賃料x12=年間見込み収入

(4)年間見込み収入/売却予想金額

=(仮)想定利回り(単純)

(5)予想される費用、税金を算出する

想定利回りの基準を何%にするかは

地域によっても異なりますが、

例えば利回り基準を5%に設定した場合、

建物が新しければ利回り5%を

下回っていてもOK、

建物が古い場合は

利回り7%以上が必要、という

考え方もございます。

また、単純利回りの場合は計算式に

費用負担額が算入されないので、

実際の収入額とは乖離が発生します。

例えば

年間賃料収入=120万円

売却想定金額=1,200万円の場合、

単純利回りは10%となりますが、

諸費用が年間で50万円発生した場合、

諸費用を考慮した利回り(NET利回り)は

(120万円-50万円)/1200万円

=5.83%となります。

結論としては原点に戻りますが、

売却した場合の収益、賃貸の場合の収益を

出来る限り細かく計算することによって

精度の高い比較ができると思います。


今日の1枚

2019年MGC女子

前田選手



 

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