第１１回 外国籍入居者に対応する その２

外国籍の方の部屋探し方法

日本の方であれば、ネットで調べて電話かメールで問合せ、

又は不動産会社に訪問して物件探しを行うという場合が多いです。

外国籍の方はどうでしょうか。

1. 不動産ポータルサイト利用率は低いです。
   外国語対応しているものが少ないからです。また外国籍ウエルカムな
   不動産会社も少ないので、物件探しの効率悪くストレス溜まります。
2. 不動産会社に訪問
   １人でふらっと行くことは少ないと思います。
   友人紹介の不動産会社に友人と行くか、外国籍入居者の部屋探しを積極的に
   取り扱う不動産会社に行くかだと思います。
3. ＳＮＳで探す（ＦＡＣＥＢＯＯＫなど）
   外国籍入居者の部屋探しを行う不動産会社のサイトが複数あります。
   英語表記なのでストレス無く物件探せますが、日本人のポータルサイトに
   比べれば物件数は少なくなります。
4. 外国籍入居可能なシェアハウスに住む
   一般的な賃貸物件に比べれば、簡素な手続きで入居可能な為です。
5. 勤務先に探してもらう
   勤務先が借主となり部屋探しを行う方法です。現況では一番選択肢が広がる手段です。
    
   外国籍の方は外国籍入居可能な物件から選択するので、
   まだまだ物件数が少ないのが現状です。
    
   株式会社　ハウジング・アイ
   東京都目黒区中根2-4-6　レジデンス石山1階
   TEL:03-5701-0507
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第１０回 入居者募集編「ちょっとしたアイデア編」

繁忙期以外に空室が発生すると、次の入居者が決まるまで時間がかかる。

５月に契約満期で更新のお知らせ出したら解約希望との回答が・・・

秋には入居者が決まるのだろうか。

という場合、解約のきっかけになったのが、契約満了時期だった可能性も

ございます。契約満了時期が１月だったらこんなに悩まないけど・・・
それならば契約満了時期を１月にスライドしてみてはいかがでしょう。

１２月か１月解約であれば、その後内装をしても繁忙期に間に合う。

でもどうやって解約時期を調整するのか？

一案として１２月か１月以外の契約スタートの場合、

初回のみ契約満了時期を２年＋その先の１２月または１月にする。

例えば、２０１４年１０月１日契約開始の場合、通常２年契約であれば、
２０１６年９月３０日までの契約となりますが、

これを２０１６年１２月３１日までとします。

そうすれば、仮に更新せずに契約満了になっても繁忙期に募集を行う事ができます。

更新した場合は次からは２年ちょうどにすれば、次回の満了時期が
２０１８年１２月３１日になりますので、契約満了時期での不安
（更新してくれるのか引っ越してしまうのか）が減少するのではないかと思います。

入居者にとっても初回の更新料（がある場合）の発生タイミングが少し後になるので、
デメリットにはならないと思います。

更新を担当する不動産会社にとっても難易度の高いことでないと思いますので、

ご検討いかがでしょうか。

 

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第９回 入居者募集編「募集活動再点検」

繁忙期を過ぎると人の流れが落ち着き、引越しも減るのは仕方ないか・・・と

思う一方、それでも引越しがゼロになっているわけではなく、

入居者が決まっている物件はある・・・。
この差はなんだろうと悩んでしまうこともあると思います。

原点に立ち返り、募集条件設定にあたっての基本事項を
確認するのはいかがでしょうか

不動産に限らず、商品販売の基本的な分析手法として
４Ｐマーケティングミックスというものがございます。
ＰＲＩＣＥ（価格）、
ＰＲＯＤＵＣＴ（製品）、
ＰＬＡＣＥ（立地）、

ＰＲＯＭＯＴＩＯＮ（販促）
という切り口で分析及び作戦立案を行うものです。

 ＰＲＩＣＥ＝賃貸物件で言えば、賃料と初期費用（敷金・礼金・仲介料など）です。
周辺比較や需要動向（類似物件の成約状況はどうか）を調査します。
ＰＲＯＤＵＣＴ＝募集中の建物のスペックです。構造・
間取り・日当たり・設備・環境・管理・楽器演奏可能・ペット飼育可能などの
要素が賃料に反映していきます。
ＰＬＡＣＥ＝建物立地です。一考すると変えようがない気がいたしますが、
例えば、スカイツリーが近くにできればＰＲポイントになりますし、
建物近隣に新駅ができれば、その効果は非常に大きい場合がございます。
周辺環境で影響を受ける要素と考えられます。
ＰＲＯＭＯＴＩＯＮ＝販促です。敷金・礼金ゼロ・フリーレント１ヶ月・
インターネット無料など、特典を付けて募集を行います。

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第８回 空室対策編「身近で安価な便利度ＵＰ策」

部屋探しは賃料や見学したときの印象を重視するので、

実際に生活してみないと気づかない事も多いです。

実は気づいており、その対策も難しくないのに

あまり行われていない項目がございます。

それは「室内洗濯物干し」事情です。
女性のみならず、男性でも雨の日は室内に洗濯物を干します。
しかし少なく見ても９０％以上の貸室では室内物干し設備はついておりません。
真面目な入居者はわざわざ室内物干しを購入します。
普通の入居者は、たまになら良いかと妥協してカーテンレールに洗濯物を干します。
もしくは壁に自前でフックを両サイドに取り付けて

洗濯ロープを取り付けるということもあるようです。

この場合、カーテンレールも壁も結果として損傷する可能性が高いです。

借主・貸主双方にデメリットです

解決方法としては室内天井壁用の洗濯物干しフックを設置が考えられます。

比較的安価なのに、他貸室には少ないので、取り付ければ長期入居につながる

可能性も高まると思います。

 

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第７回 賃貸管理編「建物巡回時間」

建物巡回は日中に行う方が多いと思います。明るい時間に行った方が

全体的に良く見えるし作業もやり易い。日中に巡回を行うメリットは多いですが

たまには夜間にも巡回してみてはいかがでしょうか。
夜間に巡回するメリットは日中は気付かなかった電球切れを発見できたり、

昼間はほとんど不在の建物も夜間には入居者が戻ってまいりますので、

入居者がいる状態での建物の空気感を確認することができます。

入居者が帰宅する時間に遭遇すれば、入居者の様子を少し伺うことができます。

建物に関して気になることはないか聞くのも良いと思います。

他、無い方が良い事ですが、居室からの騒音があることに気付いたり、ゴミだしマナーが

悪い現場を確認できたり、実は知らない第３者が鍵を持って同居していたり・・・

建物内で気になる現象がある場合は夜間の建物巡回をお勧め致します。

 

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第６回 入居者募集編「周辺情報ＰＲ」

物件資料には設備に関する情報や最寄駅などの基本情報を中心に

間取り図や外観・室内写真が紹介されているものが一般的です。

周辺情報はいかがでしょうか。

地元に住んでいながらも近場の有名スポットに行った事がないケースも

結構多いものです。

物件近所にＰＲできそうなスポットがございましたら

是非散策して写真を撮ったりＰＲポイントを見つけてください。

当社事務所周辺では、駒沢公園徒歩圏内、自由が丘駅も利用可能、近隣に図書館有り、

イオン近隣有りといったフレーズがよく使われます。

ＰＲするのはメジャースポットに限定しなくても良いと思います。

味自慢のラーメン屋でも個性的なジャズ喫茶でも東京タワーが見える歩道橋でも、

「物件の周辺楽しいと思わせるスポット」であれば十分です。

物件情報サイトでも最近は写真掲載可能枚数が増え、

建物写真以外にも周辺情報の写真も積極的にアップするようＰＲしております。

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第５回 入居者募集編「物件のセールスポイントと課題克服」

最寄駅、駅からの距離、間取り・・・といった希望条件に近い物件を

探す方法が一般的な部屋探しです。それに対して物件資料がセールスポイントを的確に
伝えているか確認します。
１．セールポイント

最寄駅が急行停車駅、駅から徒歩３分、新築など物件の特徴となるポイントを５つ

（多すぎてもぼやけますし、少ないと魅力が乏しい印象になります）決めます。

例えば

①最寄りは人気の下北沢駅

②下北沢駅徒歩３分なのに静かな環境③事務所としての利用もＯＫ
④ペット用設備充実のペット共生型マンション
⑤１Ｋですが２人入居相談可能
２．課題の克服セールスポイントがある反面、課題となる箇所もあるかと思われます。
北向き、ユニットバス、エレベータなし、駅から徒歩１５分・・・
課題は課題としてリストアップします。課題箇所はセールスポイントのように大きく打ち出すことはしませんが、課題の対処方法や克服できる方法はある場合は表記したほうが良い場合もございます。
例えば
①洗濯機置場がバルコニーですが、洗濯機と人が雨風防げるよう風除け板（扉）設置②駅から徒歩１５分ですが、駅までの道のりは平坦で駅前には有料駐輪場（半日１００円）がございます。バス停までは徒歩１分でバスの本数も多いです。地元商店街が近隣にあるので徒歩圏内で日常の買い物が可能です。などセールスポイントを明確にして関心を得る。
他物件に埋もれない為にも取り組んでみてください。

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