第２１回 管理編「水回り不調の対応方法 その１」

建物管理で避けて通れないのが設備不調の対応です。

当社での対応事例です。

1. 蛇口の水締りがわるくなってきた（蛇口ポタポタなど）
   Ａ．一般的な蛇口（ホームセンターでパッキンが買えるタイプ）の場合、
   当社スタッフで補修部品を購入して補修を行います。
   Ｂ．シングルレバー混合水栓の場合、
   ホームセンターでは補修部品が無いので、メーカー又は水道修理業者に修理又は交換の依頼をします。
   
2. トイレの水が流れない。
   Ａ．当社管理物件では「宅建ファミリー共済」（火災保険）の加入を推奨しております。
   宅建ファミー共済の加入者サービスで「水回りサービス」（３０分程度の応急措置無料）が
   あります。この水回りサービスを利用して対応します。応急措置で対応できない場合も
   詳細の症状の情報が得られるので、その後の対応に活かせます。
   Ｂ．メーカー（ＴＯＴＯ，ＬＩＸＩＬなど）又は
   水道修理業者（フランチャイズ系ではない）に相談、
   
   水道修理業者の見つけ方１．リフォームをお願いしている内装業者経由で紹介してもらう
   ２．初回のみホームセンターで相談して、ホームセンターで紹介された
   　　水道業者の仕事ぶりをみて次回以降もお願いする。緊急の時はネット等で慌てて探してしまいがちですが、こちらの慌てぶりに乗じて、
   本来不要なトイレの本体交換を提案したり、高額な修理費用を請求する業者がおりますのでご注意下さい。
   
   以下、次号に続きます
   株式会社ハウジング・アイ東京都目黒区中根2-4-6　レジデンス石山1階
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第２０回ペット飼育可能物件への変更方法

空室が増えた、問合せも少ない、良いアイデアも無い・・・。

ペット飼育可能に変更すれば、入居者が増えるかもしれない！？

既存の賃貸物件をペット飼育可能にする手続きについて

説明いたします。

１現在の入居者への説明

現在入居している方への説明を行い、理解を得ることが一番重要です。

説明を省いて、貸主または管理会社の意向だけでペット飼育可能に

変更した場合、現在入居者している方からの苦情が来ますので、

必ず事前の説明と承諾の確認をお願いします。

一般的な方法としては、各住居にペット飼育可能にする旨の

おしらせを出します。

内容は、

ペット飼育条件（飼育可能なペットなど）、

ペット飼育規約を作成しペットを飼育しない入居者も快適に生活できることを

約束する、

現在の入居者でペットの飼育希望する方からも飼育希望の問合せを受け付ける、

ペット飼育に反対の方の意見を受け付ける、

当社の事例では、ペット飼育に反対された方は今までおりませんが、

犬の鳴き声などの苦情を受けることはございます。

その際は迅速に苦情の連絡をされた方への対応と

該当のペット飼育者に連絡を取り、解決を図ることが非常に重要です。

２ペット飼育条件

一般的には小型犬または猫が多いです。１匹又は２匹までという条件が多いです。

小型犬または猫どちらかに限定する場合もございますが、長所短所ございます。

しつけ次第ではございますが、

犬の場合は鳴き声（が止まらない）、猫の場合は壁面の引っかきによる建物の損耗が

起こる場合がございます。

ペット飼育時は敷金を１ヶ月積み増して頂く場合が多いです。

退去時は積み増し頂いた敷金１か月分を償却処理して、清掃費と原状回復費用に

充当する場合が多いです。 ペットの飼育方法や賃料と部屋の広さのバランスに問題が無ければ、

敷金１ヶ月の償却で清掃費と原状回復費用を超える場合は少ないですが、

 賃料設定が安い物件は敷金１ヶ月分で清掃費を捻出できない場合も

ございます。一方、居住年数に関わらず原状回復費は

全額借主負担という特約も難しいです。

その際、原状回復の負担ルールに沿った精算方法の取り決めを

事前に考えることが必要になります。

３ペット飼育規約の作成

ペット飼育ルールの説明を行い、トラブルが起こらないよう心がけます。

おもな内容は

事前に飼育するペットの申請を行う

音、臭い、鳴き声などで近隣に迷惑をかけない

室内のみ飼育、ベランダなどで飼育しない

排水の毛詰まり防止

共有部分では抱えて移動（必要に応じて）

予防接種の実施

飼育ルールに従わない場合はペット飼育禁止の措置もあり

４ペット飼育可能にあたっての設備変更

特段の設備変更を実施しなくてもペット飼育は可能です。

実用的な設備変更でのおすすめは壁紙の上下分離です。

壁紙の下部約１メートル部分を傷に強いハードタイプの壁紙（茶系が多いです）に

することによってペットの引っかき傷を防ぎ、退去時の原状回復も

交換せずに使用することができます。壁紙上部は汚れが少ない場合もあるので、

結果として上下の壁紙交換不要で原状回復できる場合もございます。

５ペット飼育可能にした効果

当社ではこれまで２棟の建物でペット飼育不可の建物を

ペット飼育可能に変更を行いました。

ペット飼育の方にもご入居いただいております。

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第１９回 引越しのきっかけとなるスイッチとその予防策

上京・転勤・結婚など明確な理由で引っ越すこともあれば

それ以外の理由の引越しもあります。

もしかしたら防げたかもしれない引越しについて

分析したいと思います。

 

引越しのきっかけとなるスイッチ

その１．更新時期

理由　更新料が発生する。更新料を支払ってまで住み続ける魅力が

感じられない。

対策　更新料減額・契約期間延長（契約期間を２年から３年に延ばせば

更新の時期が先になるので）

 

その２．賃料が高く感じられる

理由　周辺建物の賃料の方が明らかに安い。新築から住んでいるので新築時の

賃料を払っているが、同マンションの空き部屋の賃料の方が安い

対策　同マンションとの賃料比較問合せがあった場合は賃料を現空の部屋に合わせるか

更新料を割り引くなどして不利益を感じさせない調整が必要になります。

 

その３．建物の清潔感がない

理由　建物の定期清掃がない。ゴミ置き場が荒れている。

ポストにチラシがあふれている。

対策　定期清掃と巡回を増やします。

建物が綺麗な状態であれば、住民もゴミをそのままにしては

良くないと思うようになります。

 

その４．管理が良くない

理由　建物の設備不調や共有部分の不調連絡をしても対応までに時間がかかる。

対策　対応スピードあげる。不調の連絡が有った場合は直ぐに現場確認して、

対応可能な連絡先に報告。対応までに時間がかかる場合は入居者に状況説明を

行う。

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第１８回 外国籍入居者に対応するその３

３点ユニットバスのワンルームマンションに

申込を希望された外国籍の方がおりました。

有り難いです！

 日本語がまだ不得手な入居者の場合（英語が母国語です）

申込時の確認事項

１．勤務先、年収（大手ＩＴ系でした）

２．移転理由（シェアハウスから勤務先近くに１人で暮らしたい希望）

３．保証会社審査（ＯＫ）

４．緊急連絡先（日本人の知人がおりました）

上記で申し込み内容は問題ございませんでした。

 契約に際しては日本語が不得手なので下記実施いたしました。

 　　　　①通常の契約書類作成（日本語版）

②重要事項説明書、契約書、紛争防止条例の概要対訳版（英語）

　　　初回作成時は時間が掛かりましたが、

２回目からは項目の書き換えで済むので短時間で完了します

③ゴミの出し方、建物内のルールなど（英語）

④公共料金の申し込み方（英語）

⑤契約当日困らないよう英語の復習（笑）

⑥契約完了後に室内で建物の確認。質問事項に対応（英語）

入居後の質問も英語での対応になりますが、

基本的にはメールでのやり取りです。

電話や対面でのやり取りは少ないので、

即座に英語が出てこなくても対応できます。

 

入居後に相談があったのは

入居者宅に宗教関連の勧誘が来たのですが、

日本語ができないので断ることも理解することも

できないと連絡がありました。

当社は建物エントランスの視覚に入りやすい場所に

「関係者以外の出入り禁止」文書を掲示しました。

文書内には、防犯カメラで常時記録、

発見後ただちに通報、地元の○○警察と連携など

厳しめな文言を入れたところ、以降勧誘などの出入りはなくなりました。

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第１７回 当社での空室対策事例 事例１

住居兼事務所利用相談可能、または事務所利用相談可能にすることによって

問い合わせ客の幅が広がった事例です。

物件概要

ＲＣ賃貸マンション　１ＬＤＫ

１フロア１世帯で、同フロアの居住者の影響がない建物。

募集活動

住居兼事務所利用可能を募集資料でＰＲ
居住用、事業用、両方の媒体で募集活動
要確認事項
事前に必ず用途、利用人数、人の出入りの頻度を確認する
移転（入居）理由の確認
法人書類（謄本、決算書類）
その他
当社では基本的に物件見学は立会いで行っておりますので
立会い時に見学される方を確認いたします。
立会いを行うことによって現場で質問事項などに対応できますので
その後の進行がスムーズになります。

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第１６回 入居者属性別空室対策その３ 自宅建て替え編

予算：地域と間取り次第です

優先条件：建て替え建物から近いこと。

荷物が置けて生活できる広さ。

賃料は安いほうがベターです。
建物グレードはあまり気にしないケースが多いです。

物件探し時期：建て替え工事の２ヶ月ぐらい前からが多いです。
貸主にとってのメリット：入居期間中の賃料の心配が無い点。

懸念事項：建て替え期間限定なので、１年以内に退去するケースが大半です。

部屋が汚れるケースは少ないですが、喫煙者が入居すると例え短期間があっても

壁紙などが交換となり借主負担が大きくなるので、喫煙有無の事前確認が

合ったほうが良いです。

 

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第１５回 戸建ての貸し方 まとめ

戸建てを賃貸する場合の方法についてまとめてみました。

ペット飼育相談可能にする

メリット　問合せが増える

懸念事項　ペット飼育マナーが悪い人（少数ですが）に賃貸すると

建物損耗のリスク有り。飼育ルール、退去時の精算方法を明確にすることが必要。

楽器相談可能にする

メリット　問合せが増える

懸念事項　楽器によっては近隣への騒音苦情注意。楽器の種類と演奏ルールを

明確にすることが必要。重量楽器は床が抜けないよう注意。

 

建物建替え用借り住まいとして短期（半年から１年）での貸し出しを行う

メリット　内装、水回りに通常の賃貸ほど神経質にならないで済む
室内の劣化が少ないので原状回復での問題が起きにくい。　

懸念事項　貸し出し期間が短期なので、すぐに次回募集の準備をしなくては

ならない

 

事務所利用を可能にする

メリット　問合せが増える。浴室など水回りが古くても気にしない場合がある。

懸念事項　法人の実態や利用用途を明確にしないと、不法利用される恐れもあり。

 

店舗利用を可能にする

メリット　問合せが増える。用途や立地によっていは賃料アップも可能。

懸念事項　人の出入りが多い業種の場合、建物損耗が早まる場合も有り。

利用客に自動車、自転車利用が多い場合は周辺に迷惑がかからないよう注意。

 

教室利用を可能にする

メリット　問合せが増える。用途や立地によっていは賃料アップも可能。

懸念事項　人の出入りが多い業種の場合、建物損耗が早まる場合も有り。

利用客に自転車利用が多い場合は周辺に迷惑がかからないよう注意。

 

外国籍の方に賃貸

メリット　問合せが増える

懸念事項　入居中や退去時のトラブルがないよう、契約時に丁寧に説明すること。

日本語で対応が出来ない場合は英語版の契約書や資料を準備する必要有り。

特に注意する事項は更新料の支払い、退去時の清掃費や原状回復費用の精算。

 

ＤＩＹ賃貸として貸し出し

メリット　現況のまま貸し出せる

懸念事項　事前に改装内容を確認すること。退去時の返還条件を明確にすることが

必要。

駐車場付き戸建ての場合、建物と駐車場を別々に貸せるよう調整する

メリット　自動車所有者以外も貸し出しの対象になる

懸念事項　駐車場を外部に貸し出しすることを事前に伝えて確認する。

 学生寮、社員寮として貸し出す

メリット　貸し出し先によっては長期、安定収入。

懸念事項　設備などが大事に扱われず損耗が早まる恐れ有り。

入居者の入れ替え等で所有者からは入居者が誰だかわからなくなる。

 

賃貸のリスク低減方法

条件付定期借家契約にする

概要　賃料遅れや契約違反が無い限りは再契約（実質的に更新）を行う。

メリット　上記、賃料遅れなど問題がある賃借人は２年契約の場合、

最大２年で契約終了できる

懸念事項　契約時に賃借人がしっかりと理解しているか書面と口頭で確認すること。

 

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