一気に進むオンライン賃貸、見学から契約まで非対面化

２０２０年７月２日

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、賃貸管理ブログ

一気に進むオンライン賃貸、見学から契約まで非対面化。

１．      オンライン物件見学編

コロナ後に備え、募集中の賃貸物件の動画紹介ページを

作成いたしました。

１次問合せの方に動画をご覧頂いて、

動画確認後に室内見学希望であれば、

申し込み希望する確率も上昇するのではないかと

効率向上を目的にしておりました。

動画撮影はスマホ、無料の動画編集ソフトを使用して、

ＹＯＵＴＵＢＥでチャンネル作成して公開いたしました。

動画の撮影と編集は試行を繰り返しましたが、

室内を部分ごとに撮影して、その動画をつなげて

動画を一本完成させました。

動画で撮影が難しい部分は静止画（写真）も併用しました。

動画のつなぎや静止画との組み合わせは

おもった以上に簡単にできました。

動画作成の効果ですが、

予想通りの効果もありましたし、

予想外の効果もありました。

予想外の効果は、物件紹介動画だけで

申し込み希望の問合せがあったことです。

当社では原則は見学してからの申込にしているのですが、

転勤までの時間が迫っていて、

しかもコロナの影響で移動に制約があったため、

特例として物件動画の確認だけで

申込を受付いたしました。（成約しました）

２．      申込手続き

申込書の性格上、現時点では自署を要求されるので、

申込書をＰＤＦ添付でメール送信します。

借主側で印刷して記入した、記入済みの申込書を

借主からＰＤＦ添付で返信して頂きます。

少し前まではＦＡＸ経由が多かったですが、

メールのみで手続きを行うケースが増えてきました。

３．      オンライン契約手続き

事前に契約書類を借主宛に送付いたします。

契約日が申し込み日から近い場合は

急いで作成して送付しなければなりませんので、

この点は不動産会社にとっては負担増かもしれません。

借主とは契約当日、ＺＯＯＭなどの

オンライン会議アプリやソフトを利用して、

双方が視覚、音声を確認できる状態で

契約書類の説明を行います。

前回のブログでも書きましたが、

ネット回線のスピードが十分でないと、

会議の画面や音声が固まったり、遅延が生じるので、

要注意です。

借主に事前に一通り書類に目を通すようお願いすると、

当日の説明もスムーズに進行します。

４．      鍵引渡し

現地で待ち合わせをして鍵の引渡しを行います。

鍵の引渡しは対面で行い、設備の利用方法のや

ゴミの出し方の説明を行います。

今後もコロナ感染対策に対応した賃貸営業が続きます。

状況に応じてオンライン、非対面処理を活用して

柔軟な賃貸営業を行いたいと思います。

株式会社　ハウジング・アイ

東京都目黒区中根2-4-6　レジデンス石山1階
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
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コロナ後の賃貸営業について ２０２０年６月編

６月に入り、人の動きが戻るのと比例して

居住用賃貸の問合せ、見学、契約も一部回復してきております。

契約時の重要事項説明などはＺＯＯＭなどを利用して

オンラインでの実施に切り替えております。

借主側も特に戸惑いは無いようですが、

非対面でダイレクトな反応が分かりにくいので、

説明に要する時間は対面時よりかかっております。

慣れてくれば、もっとスムーズにできると思いますが。

お互いの場所を気にせずに契約作業できる点は

大きなメリットで日時調整もより柔軟にできるようになりました。

当社の場合、契約の説明はオンラインで実施して、

鍵の引渡しは建物現地で行っております。

その際に建物の説明も行っております。

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戸建ての貸し方 その２

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戸建ての貸し方　その２

前回からの続きです。

お手持ちの戸建ての賃貸方法について考えて見ます。

４．現況のまま貸し出す（ＤＩＹ賃貸）

ＤＩＹ賃貸＝借主負担で借主がリフォームを実施して賃貸すること

メリット

１．リフォーム費用がほとんどかかりません。

事前の取り決めは必要になりますが、

設備不具合時も貸主が費用負担をしない条件を設けることも可能です。

（例：ガスキッチンは現況は使用可能だが、賃貸中に故障した場合は

借主負担で修理又は交換を行うこと。など）

例えばリフォーム費用５００万円、賃料１０万円で募集した場合、

１０年間の単純収支は

賃料１０万円ｘ１２ヶ月ｘ１０年＝１，２００万円

リフォーム費用＝５００万円

１，      ２００万円－５００万円＝７００万円のプラスですが、

リフォーム無しで現況貸しの場合、

賃料６万円で賃貸した場合でも

１０年間の単純収支は

賃料６万円ｘ１２ヶ月ｘ１０年＝７２０万円のプラスとなります。

２．長期賃貸が期待できる。

借主がＤＩＹすることによって、借主にＤＩＹ費用負担が発生しますので、

借主がコストメリットを受けるには長期賃貸が必要になります。

デメリット

１．設備稼働を保証しないので、貸し出し賃料が下がります。

設備保証や条件のバランスで募集賃料を設定します。

まだＤＩＹ賃貸は事例が少ないので、確たる相場が無いのですが、

フルリフォームを１００％とすると、

現況は多分使えるけど設備保証が無い場合は７０％から８０％、

手直しをしないと使用困難という場合は５０％前後と予測します。

家の補修内容は下記分類が考えられます。

壁や床の補修

水回りや設備の交換

配管の補修

雨漏り、屋根、外壁の補修

サッシやドアの補修

補修についての取り決めない場合、貸主負担での補修になる可能性が高いのと、

２０２０年４月の民法改正により、貸主負担の取り決めがある

設備の補修を怠った場合は借主が賃料減額請求することが可能になりますので、

あいまいにせず、明確な取り決めを定めることが重要になります。

２．契約書の内容が複雑になる

上記、貸主と借主が負担する範囲などを細かく取り決める必要がある為、

契約書は通常に比べて細かく複雑になります。

３．これから普及する可能性はあるが、現況ではまだ少ない契約形態。

条件次第で、借主は購入よりも安いコストで戸建てを利用できるので、

今後は普及の可能性も考えられますが、

現況ではまだ一般的な契約形態では無いという認識です。

ただ今後、

１．      空き家が一層増加して

２．      空き家が期待した金額での売却が難しい

３．      リフォームコストは負担したくないけど、空き家で賃料収入を得たい

上記条件が揃えば、ＤＩＹ賃貸戸建てが増加する可能性はございます。

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戸建ての貸し方 その１

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戸建ての貸し方　その１

お手持ちの戸建ての賃貸方法について考えて見ます。

新築同様や築浅で室内が綺麗であれば、特に手を入れることなく、

室内清掃のみで賃貸可能だと思います。

築年数が経っている戸建て、設備のコンディションが不明の戸建てが

多いと思いますので、その場合のリフォームと賃貸方法について

考えてみたいと思います。

１．      設備コンディション問わず室内設備全部交換、内装全交換実施。

メリット

室内は新築に近い状態に仕上がりますので、

賃料も相場に近い金額で設定できます。

設備新規交換により長期の賃貸に対応します。

デメリット

コストの問題があります。

例えばリフォーム費用５００万円、賃料１５万円の場合、

リフォーム費用回収までに賃貸から約３年かかります。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

２．      劣化している設備、耐用年数が過ぎている設備のみ交換、

内装は劣化が目立つ箇所のみ交換

メリット

フルリフォームよりも費用が節約できます。

例えばリフォーム費用３００万円、賃料１３万５千円の場合、

リフォーム費用回収まで、賃貸から２年未満で可能になります。

デメリット

賃貸後、設備交換を行わなかった部分に不具合が発生した場合、

別途補修費用が発生します。

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

3．      設備は明らかに故障しているものだけ交換、
内装も劣化が目立つ箇所だけ交換

メリット

初期コストは一番安価な方法です。

例えばリフォーム費用１００万円、賃料１１万円の場合、

リフォーム費用回収は賃貸から１年未満で可能となります。

 デメリット

賃貸期間中に設備不具合で設備交換費用が発生する可能性が

高くなります。

内装も必要最小限の実施の為、見栄えがリフォーム実施物件に比べて

劣る場合がございます。

建て替え用期間中の短期賃貸（半年から１年の期間限定）物件として

貸し出せば、設備不具合の対応についても柔軟に処理できる可能性が

ございます。（設備即交換でなく応急措置で対応など）

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

次回に続きます。

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在宅勤務、時差通勤の普及による賃貸住宅への影響

２０２０年６月１日

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在宅勤務、時差通勤普及による賃貸住宅の影響

在宅勤務普及で賃貸住宅に予想される影響を考えてみます。

１． 駅からの距離のこだわりが薄れる可能性あり。

毎朝出勤や早朝出勤の必要がなくなれば、

駅からの距離のこだわりが薄れる可能性があります。

２．  居室内に仕事スペースが必要になる

自宅で業務やオンライン会議を実施する為、

居室の一部を仕事用の空間にする必要があります。

部屋を区切って使用するか、部屋数が多い部屋に

引っ越す選択肢も考えられます。

３．  高速インターネット利用需要が増加

オンライン会議に対応する為、高速インターネット（１ギガレベル）の

利用需要が増加する可能性があります。

インターネット環境重視で引越しする可能性も考えられます。

４． 住宅環境へのこだわりが強くなる可能性あり。

在宅勤務の場合、終日在宅で業務を行う可能性がある為、

リフレッシュタイムが重要になります。

庭付き物件、眺望の良い物件、開放的な雰囲気の物件を求めて

引越しする可能性も考えられます。

例として

駅から遠くて新しくない戸建ても

部屋数多く、高速インターネット引きこみ可能、日当たり良好、庭付き

といった条件であれば、

在宅勤務の方が求めている物件としてＰＲできると思います。

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

２０２０年５月３０日

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

空室が有る場合、入居者が早く決まって欲しいと思いますが、

この状況で部屋探しの需要はあるのか？という疑問もあります。

さしあたって、１０万円の給付金が受領できるまでは

引越し需要は改善しないと思います。

給付金の申請は自治体が手続き処理を行うので、
給付金申請前や受領前に住民票を移動するのは少なからず不安を感じるからです。

（オンライン申請の混乱も不安に拍車をかけました。）

申請書未送の自治体もまだあるので、

６月中の需要大幅回復は期待薄いと感じております。

ただ、部屋探しの潜在需要は無くなりませんので、

需要回復時に備えて情報発信は怠らないようにしたいと思います。

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コロナ後の賃貸営業について その１

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コロナ後の賃貸営業について　その１

今後はコロナ前のスタイルの物件見学、

仲介業者が１日で数件の物件を見学は少なくなり、

その代りに物件見学前に物件室内を自宅で

動画を見て予習をするスタイルが増えると予想します。

事前に動画で予習すれば、見学する物件の絞込みが出来ますので、

効率の良い見学が可能になると思います。

当社でも現在募集中の物件の室内動画作成を進めております。

お問合せいただいた方に動画アドレスをメールでお知らせしております。

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