2021年1月8日金曜日

賃貸管理編「2021年版 コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その1」

 

2021年1月8日

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ

賃貸管理編「2021年版 

コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その1」

 

新年あけましておめでとうございます。

おめでたい気分になるのは難しい状況ですが、、

年が変わり、気持ち新たに今年も業務に

取り組みますので何卒宜しくお願い申し上げます。

1月8日から、早速?東京都と周辺3県は

緊急事態宣言対象地域となりました。

 

2020年から続く、コロナ対応。

賃貸管理会社が考えること、

行う対策について考えてみました。

 

大きな要因

2020年から続くコロナ渦による景気悪化、

雇用状況悪化、行動制限要請。

 

おもな影響

1.      テレワーク増加。

在宅時間が長くなります。

建物内でのインターネット需要が増加しています。

高速インターネットが引き込みの需要が

増加しています。

 建物のインターネット環境を

把握しておりますでしょうか。


ネット通販がさらに増えます。

宅配ボックスは設置しておりますでしょうか。

宅配ボックスは問題なく稼動しておりますでしょうか。

受け取り忘れの荷物や誤配達の荷物が長期間そのままに

なっている場合がございます。

定期的な稼働状況確認も大切です。

 

「足音が気になる」など生活音についての

問合せが増加します。

日中も在宅の為、上下隣室の音が気になる

場合がございます。

相談があった場合は、すぐに建物全戸に「おしらせ」を

入れるなど、まずは注意喚起、

協力をお願いする姿勢を伝えます。

在宅勤務の環境が良くないと将来的な退去に

つながる可能性もございます。

反対にテレワーク環境の良さをPRできる物件は

(静か、高速インターネット利用可能、宅配ボックス完備、

周辺環境良いなど)、

入居者募集に際しての大きな武器になります。

 

2.      実家に戻るので退去

テレワークで出社の必要もなくなり、

会社の近くで暮らす必要も無くなった。

高い家賃がもったいない。

上記理由で実家に戻る事例は増えております。

合理的な考えだと思いますので、

賃貸管理会社が実家に戻ることを

減らすために出来ることはほとんど無いと思います。

新規の空室をいかに埋めていくかという作業に

注力したいと思います。

 

3.      転勤需要の減少(予測)

現在の状況で積極的に転勤が行われる可能性は

下がると思います。

例年通り2月、3月の移動シーズンで

部屋が決まるだろうという予測は

立てづらくなります。

 

次回に続きます。

 

今日の1枚

東京タワー

特別ライトアップ


株式会社 ハウジング・アイ

東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
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2020年10月20日火曜日

戸建て活用&空室対策編「希望条件を分析した募集方法」

 2020年10月20日

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ

 

戸建て活用&空室対策編

「希望条件を分析した募集方法」

コロナ禍で今まで会社でしていた仕事を

自宅で行うようになり、現在も自宅業務が

続いている方が一定割合おります。

会社へ出社の必要がなくなったので、

住宅は会社に近くなくても良くなりました。

その為、家賃の高い都心から家賃の安い郊外への

移転傾向もございます。

また自宅で業務を行う為、自宅内に業務スペースが

必要になったので、今までよりも広い住宅を

希望する傾向もございます。

 

上記から賃貸住宅の希望条件として、

より安い賃料、より広い面積、

が条件として今までよりも重視されています。

賃料と面積が条件を満たしていれば、

古くても、郊外でも、駅から遠くても、

気にしない傾向もございます。

 

現在、空き家の賃貸を検討されている方で

建物が古いから、借り手がみつからない不安は

解消できる可能性が大きいです。

昭和40年代築、昭和30年代築で

フルリフォームしていなくても

賃貸している事例ございます。

 

賃貸戸建ての需要が増加しているので、

この時期に空き家の賃貸を検討するのは

良い機会だと思います。

 

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2020年9月17日木曜日

空室対策編「コロナ禍での物件PR方法を考える」

 

2020年9月17日

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空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ

 空室対策編「コロナ禍での物件PR方法を考える」


コロナ禍で半年が過ぎ、感染防止と

経済の両立がポイントとなっております。

居住用賃貸の流動性(引越し)は

減少している印象がございますが、

それでも郊外移転などの現象で

転居は発生しております。

空室発生すれば、次回の入居者募集の

準備がございます。

コロナ禍でどのような募集活動が

有効か考えてみます。

 

1.      高速インターネット利用可能、遮音性能良好、

住宅環境良好、仕事スペース確保しやすい。

自宅勤務時間が増えた為、

それに対応する為の条件をPRする方法です。

在宅時間が長くなったので、

上下隣室からの音が気になるという

報告もございます。

WEB会議で自宅の背景が気になる方は

背後の壁紙がカラークロスや

デザインクロスでカッコよいと評判が良い

との回答もございました。

今後、自宅勤務時間が急に減少することは

考えにくいので、ネット、遮音などの点はPR、

もしくは改善していくことが

重要になると思います。

駅から遠いけど、リフォーム済み、

日当たり良好、静かな環境・・・。

築年数が経って、駅から遠い物件でも

上記PRポイントで問合せが増える

可能性ございます。

 

2.      入居キャンペーン

フリーレントや初期費用を安くして

集客する方法ですが、

この状況下での効果は少し疑問です。

引越しの目的が上記の在宅勤務環境が良い点を

重視している場合、

初期費用よりも建物状況の方が重要なので、

初期費用を安くする効果は限定的になる可能性が

ございます。

設備面の向上は難しい、賃料安さで勝負!

ということであれば、

初期費用の安さは効果がでる可能性がございます。

 

3.      あえて従来通りの方法の募集を続ける

部屋探ししている全ての人が在宅勤務の

設備重視だったり、賃料の安さ重視

というわけではないので、

募集条件、設備も従来通りで募集活動を行い、

様子を見る方法もございます。

難しい点は入居者が決まらないのは

コロナ禍で需要が下がっているのか、

物件や条件に問題があるからなのかの

見極めがしづらい点です。

この点は周辺の物件の成約状況を調べながら、

検証していくことになると思います。

 

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2020年9月7日月曜日

空き家賃貸編「都心から郊外戸建てへの移転傾向について」

 

2020年9月7日

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ

空き家賃貸編

「都心から郊外戸建てへの移転傾向について」

コロナ渦の引越し傾向として、

都心部から郊外に移転がございます。

特徴としては

1.      通勤の回数が減った、

   もしくはほとんど無いので

会社の近くでなくて良い。

(IT系で自宅仕事が可能な為)

2.      郊外の方が家賃が安い

3.      生活に支障が無ければ駅近でなくてもOK。

4.      生活環境(スーパーなど)、

   学区、保育所の状況も重要な判断材料

5.      都心居住者は車所有率が郊外に比べて低いので、

車無しで生活ができる環境であれば尚良い

6.      リモート会議があるのでネット環境は重要。

郊外の賃貸戸建て需要増加はしばらく継続すると思います。

都心からの移転需要に合う募集活動も

重要なポイントになります。

 

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2020年8月9日日曜日

賃貸営業編「コロナ渦での賃貸物件トレンド」

 2020年8月9日

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賃貸営業編「コロナ渦での賃貸物件トレンド」

 

緊急事態宣言解除後の6月は

賃貸物件需要の回復の兆しが感じられましたが、

感染者数増加が続き、7月に入ってからは

活発さがあまり感じられなくなりました。

 

この状況下でも引越しされる方は

リモートで業務対応できる割合が高い印象です。

都会から実家のあるの地方に戻る

都会から郊外の賃料が手ごろな物件に引越す

事例がございます。

今までは、より都心、より駅近を重視する傾向でしたが、

リモートで業務できる状況になり、

駅から近くなくても良い、手ごろな賃料、ネット環境が

重視される傾向になってきている印象もございます。

 

駅から遠い物件で入居者募集に苦労している物件には

商機があるかもしれません。

ネット環境(高速インターネットが引きこみできる)は

必須ですので、ご所有の建物が高速インターネットを

引きこめる環境であるか確認する必要がございます。

 

コロナ感染防止対策として、

電車通勤をやめて自転車通勤に切り替えた方もおります。

集合住宅では自転車置き場の自転車台数が増加する

可能性がございますので、

自転車置き場の空きに余裕はあるか、

放置や長期間未使用自転車はないかの確認も

必要になると思います。

自転車置き場スペースに余裕が無い場合は、

登録制や有料化を検討することも考えられます。

 

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2020年8月2日日曜日

賃貸編「人気物件の分析 その1」


2020年8月2日
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賃貸編「人気物件の分析 その1」
毎回募集して約1週間で入居者が決まる人気物件がございます。
すぐに決まるポイントはどこにあるのか考えてみたいと思います。

1.      最寄り駅
東京都内の人気エリアの駅です。
2.      駅からの距離
徒歩約10分です。(10分はかからないです)
3.      築年数
約30年です。
4.      オートロック
無いです。
5.      エレベータ
無いです。
6.      賃料
相場よりも少し安い印象です。
オートロック、エレベータが無い点を考慮すると妥当かも
しれませんが。
7.      室内
こまめにメンテナンスしております。
古くなった水回り(キッチン、トイレ、浴室)は交換してます。
8.      宅配ボックス
無いです。
9.      無料インターネット
無いです。
10.ペット飼育
   不可です。
11.楽器演奏
   不可です。

築浅、ハイスペックの物件ではないですが、
人気地域(好立地)、家賃が少し安い(良価格)、室内が綺麗(良品質)、
この3点が人気の理由だと思います。

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2020年7月16日木曜日

管理編「民法改正後の賃貸契約書処理について」 連帯保証人手続き


2020年7月16日
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管理編「民法改正後の賃貸契約書処理について」

コロナ禍で取り上げられることが少なくなっておりますが、
2020年4月1日から民法改正されました。
賃貸契約書も連帯保証人を立てている場合は
保証限度額(極度額)を設けることが必要になりました。
2020年4月1日以降に更新を迎える更新契約分についても
同様の手続きが必要となります。

更新分の契約手続きについては
「極度額を設定した」連帯保証人承諾書を作成して、
連帯保証人の実印押印、印鑑証明書添付をお願いしております。

今までは契約書類は貸主と借主分の2部作成にしておりましたが、
民法改正後は連帯保証人分も作成しております。

極度額について、設定額の上限は無く、相場もまだ定まっておりませんが、
報道等を見ると賃料の6か月分から3年分の範囲に収まっていることが
多いです。
賃貸保証会社の保証限度額が2年という会社が多いので、
それに準じて保証人の極度額を2年にする事例もございます。

書類手続きの手間は増えますが、
これを機会に連帯保証人の再確認ができますので、
契約の健全性維持には良い機会になります。

参照
国土交通省 民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Q&A 

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賃貸管理編「2021年版 コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その1」

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