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8月, 2021の投稿を表示しています

ゼロから始める空き家賃貸 (2) 賃料設定方法 

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ゼロから始める空き家賃貸   (2) 賃料設定方法  空き家を賃貸する場合、まず検討することは 「いくらで貸せるか=賃料設定」を 計算することです。 下記が主要な判断材料となります。 (1)地域 (2)最寄り駅と駅からの距離 (3)建物の広さ (4)建物の状況(築年数、リフォーム状況) (5)周辺環境 同じ最寄り駅で駅からの距離が同じでも 住宅街にある建物と商業地域にある建物では 評価が異なります。 また地域が近い場所でも日当たりや近隣施設の 状況でも評価が変化いたします。 一般的な賃料設定方法としては 現在募集中の物件で条件の近い 物件を調べて算出したり、 過去の成約結果を調査して実績を 確認する方法が ございます。 (注)過去の成約結果は不動産業者でないと 調査が難しい場合がございます。 立地環境と広さが同じでも 建物の状況によって、 賃料は大きく変動いたします。 建物状況のポイント (1)築年数 相続で物件を取得される場合、 築20年以上の物件が多いと思います。 築10年から15年を越えると 建物の防水性能が劣化してくる(雨漏り)、 設備(水回り、エアコン、給湯器など) 故障が増えます。   (2)リフォーム履歴(建物が古い場合) 築年数が経っている建物でも 適切なリフォームとリフォームの履歴を 残していれば、 安心な建物の評価を受けて、 賃料にも反映可能です。   (3)外装の状態、清潔な雰囲気 塗装や外壁のクラックの劣化を放置、 建物周りに不要物を置きっぱなし、 雑草も手入れしない、 上記状況の建物ですと、 建物が新しかったり、室内設備が 充実していても 好印象を得るのは難しいです。   (4)間取りの使いやすさ 建物全体は広いけど、リビングが狭い、 居室が全て和室という場合は、 間取りの変更や 床材の変更(和室から洋室)を 行う場合もございます。   (5)日当たり 南向きで1階部分も日当たり良好な建物は 少ないと 思いますが、日当たり具合は 重要なポイントです。   (6)庭や屋上の有無、隣地との距離 同じ広さの建物でも 庭の有無で開放感は大きく変わってきます。 庭は無いけれど、屋上が利用できる、 庭も屋上も無いけれど、隣地から離れていて 圧迫感が無いなど、 建物周りの状況も重要な判断材料になります。   今日の一枚

ゼロから始める空き家賃貸 (1)売ると貸すどちらが良い?

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  ゼロから始める空き家賃貸   (1) 売ると貸すどちらが良い? 空き家の活用に関して売却か賃貸、 どちらが良いか悩む場合があると思います。 メリット、デメリットを整理して 考えてみたいと思います。 売却メリット (1) 賃貸よりも一度にまとまった金が入る (注)物件によります。土地価格相場を 確認します (2)売却後は管理の必要がなくなる。 賃貸の場合、賃貸期間中の 管理作業がございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など   売却デメリット (1) 売却益に応じて税金支払いが発生 (注)所有年数、使用方法で異なります。 譲渡益の税控除ができる場合もございます (2) 土地の測量が必要な場合がある (注)面積や測量箇所の数にもよりますが、 数十万円(以上の場合も有り)の 測量費用が発生する場合がございます。   賃貸メリット (1)活用次第で安定収入が期待できます。 売却金額が期待できない建物のでも 賃貸なら収入期待できる可能性あり 例:売却の相場が1,000万円だが、 賃貸収入の見込みが年100万円の場合、 単純利回りは年10%となりますので、 賃貸利回りとしては悪くない部類に入ります。 (2)将来、ご自身や親族で再利用できる 一定期間賃貸した後は ご自身で再利用(居住)、 または親族で再利用することも可能です。   賃貸デメリット (1) 建物状況に応じて初期投資が必要 建物内に不調が有る場合は、 補修が必要になります。 (2) 賃借人が決まるまで収益が発生しない (3) 賃借人が決まった後も   管理作業が発生する 賃貸の場合、賃貸期間中の管理作業が ございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など 賃借人募集や管理作業は不動産会社に 委託することも可能です。   売却か賃貸かを検討する方法 (1) 売却予想金額を算出 (建物が古い場合は土地価格のみで 算出します) (2) 賃貸した場合の予想賃料を算出 (3) 予想賃料x12=年間見込み収入 (4) 年間見込み収入/売却予想金額 =(仮)想定利回り(単純) (5) 予想される費用、税金を算出する 想定利