投稿

ゼロから始める空き家賃貸 (4)貸す対象を考える 

イメージ
  貸し出す対象を検討します。 「戸建てを貸すのだから借りるのは当然、家族」と 思うかもしれません。 もちろん、家族も有力な対象ですが、 家族以外の選択肢もございます。   A.家族 家族構成にも種類があります。 夫婦2人 夫婦+子供 親+子(社会人)など 少子化で子供の数は減少しておりますが、 子供がいる世帯での戸建て需要は一定数ございます。 また子供がいる世帯ではピアノを所有している場合も ございますので、ピアノ演奏可能な戸建てを希望する 世帯も少なくないです。   B.単身者 単身が戸建てに住む場合もございます。 モノが多い、共同住宅が好きではない、 自宅で仕事をする、静かな環境を求める、 などの理由で 戸建てを希望します。 また、家族は居ないけれど、ペット(犬、猫)と 同居している場合は 単身者でも数多くおります。 家族とペットの場合も多いですが、 単身者とペットの場合も多いです。   C.友人同士 友人同士で戸建てに住みたいという 需要もございます。 注意が必要な点もございます。 例えば 賃貸期間が短期間で終わる場合が ある(友人関係が悪化など) 契約名義を誰にするか(1人、2人?)など 契約準備も通常より手間が多いです。   D.事業目的での賃貸 居住用に比べれば少なくなりますが、 可能性はございます。 事務所として、営業所として、学習塾として 飲食店として、保育施設として、など広範囲な 用途で 需要はございます。 注意する点としては 借主(事業者)の賃料滞納リスク、 トラブル発生のリスクがないか。 会社謄本、決算書だけでは 確認できないこともございます。 気になる点は確認して、不安が解消できなければ 賃貸しない方が安全かもしれません。 戸建てがある場所の用途地域で当該事業を行っても 問題ないか。 例えば、第一種または第二種住居専用地域で 飲食店を営業する場合は 床面積、建物についての規制がございます。 また、建物内を改造する場合には必ず 事前に原状回復などについての 条件合意をすることが必要です。 事業用での利用の場合は 敷金以外の費用(賃料、管理

ゼロから始める空き家賃貸 (3) 貸し方を考える 

イメージ
  (3) 貸し方を考える   不動産賃貸には貸し方にも種類があります。 貸し方の種類を検討します。 A.一般借家契約 「一般」と明記されているので、 一番オーソドックスな賃貸方法と 考えてよいと思います。 概要は、契約期間(1年以上、2年が一般的です)を 定め、 契約期間を迎えても、 借主が契約更新を希望すれば、 原則として継続入居可能な契約です。 契約違反や賃料滞納があれば、契約解除できると 契約書には記載ありますが、一般借家契約では 契約違反や賃料滞納から契約解除に至るまでは 一定の要件と時間と労力が必要になります。 賃貸開始から10年以内に自己使用を 検討されている方は 下で説明する「定期借家契約」にしたほうが良いです。   B.定期借家契約(再契約無し型) 文字通り、定められた契約期間だけ 賃貸する契約方法です。 例えば、契約期間を3年と定めた場合、 借主は3年以上の入居をすることはできません。 貸主にとっては一定期間だけの賃貸が出来る メリットがあります。 反対に借主は一定期間しか入居できないので、 定期借家契約の物件を敬遠する場合もございます。   C.定期借家契約(再契約有り型) 悪い借主は長く住んで欲しくないが 良い借主は長く住んで欲しい! 貸主に適した契約形態になります。 契約条件として 賃料滞納と契約違反が無い限りは 再契約締結可能にすれば、 借主も契約期間を気にすることなく 入居できるので、理想的な契約形態だと思います。 理想的であるのにメジャーにならないのは、 1. 定期借家契約になじみがないから 2. 定期借家契約は追加の説明書類があり面倒だから (実際はそれほど面倒ではないと思いますが) 3. 不動産会社が定期借家契約に消極的だから 4. 定期借家契約だと人気が落ちるから? 5. 入居審査をしっかりしているので   悪い借主は入居しないから! が考えられます。   D.建て替え短期専用賃貸 自宅建て替えの方の借り住まいの 用途専用として賃貸します。 賃貸期間は3ヶ月から1年が一般的です。 建て替え短期のメリットは賃貸期間が短いので、 設備の軽

ゼロから始める空き家賃貸 (2) 賃料設定方法 

イメージ
ゼロから始める空き家賃貸   (2) 賃料設定方法  空き家を賃貸する場合、まず検討することは 「いくらで貸せるか=賃料設定」を 計算することです。 下記が主要な判断材料となります。 (1)地域 (2)最寄り駅と駅からの距離 (3)建物の広さ (4)建物の状況(築年数、リフォーム状況) (5)周辺環境 同じ最寄り駅で駅からの距離が同じでも 住宅街にある建物と商業地域にある建物では 評価が異なります。 また地域が近い場所でも日当たりや近隣施設の 状況でも評価が変化いたします。 一般的な賃料設定方法としては 現在募集中の物件で条件の近い 物件を調べて算出したり、 過去の成約結果を調査して実績を 確認する方法が ございます。 (注)過去の成約結果は不動産業者でないと 調査が難しい場合がございます。 立地環境と広さが同じでも 建物の状況によって、 賃料は大きく変動いたします。 建物状況のポイント (1)築年数 相続で物件を取得される場合、 築20年以上の物件が多いと思います。 築10年から15年を越えると 建物の防水性能が劣化してくる(雨漏り)、 設備(水回り、エアコン、給湯器など) 故障が増えます。   (2)リフォーム履歴(建物が古い場合) 築年数が経っている建物でも 適切なリフォームとリフォームの履歴を 残していれば、 安心な建物の評価を受けて、 賃料にも反映可能です。   (3)外装の状態、清潔な雰囲気 塗装や外壁のクラックの劣化を放置、 建物周りに不要物を置きっぱなし、 雑草も手入れしない、 上記状況の建物ですと、 建物が新しかったり、室内設備が 充実していても 好印象を得るのは難しいです。   (4)間取りの使いやすさ 建物全体は広いけど、リビングが狭い、 居室が全て和室という場合は、 間取りの変更や 床材の変更(和室から洋室)を 行う場合もございます。   (5)日当たり 南向きで1階部分も日当たり良好な建物は 少ないと 思いますが、日当たり具合は 重要なポイントです。   (6)庭や屋上の有無、隣地との距離 同じ広さの建物でも 庭の有無で開放感は大きく変わってきます。 庭は無いけれど、屋上が利用できる、 庭も屋上も無いけれど、隣地から離れていて 圧迫感が無いなど、 建物周りの状況も重要な判断材料になります。   今日の一枚

ゼロから始める空き家賃貸 (1)売ると貸すどちらが良い?

イメージ
  ゼロから始める空き家賃貸   (1) 売ると貸すどちらが良い? 空き家の活用に関して売却か賃貸、 どちらが良いか悩む場合があると思います。 メリット、デメリットを整理して 考えてみたいと思います。 売却メリット (1) 賃貸よりも一度にまとまった金が入る (注)物件によります。土地価格相場を 確認します (2)売却後は管理の必要がなくなる。 賃貸の場合、賃貸期間中の 管理作業がございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など   売却デメリット (1) 売却益に応じて税金支払いが発生 (注)所有年数、使用方法で異なります。 譲渡益の税控除ができる場合もございます (2) 土地の測量が必要な場合がある (注)面積や測量箇所の数にもよりますが、 数十万円(以上の場合も有り)の 測量費用が発生する場合がございます。   賃貸メリット (1)活用次第で安定収入が期待できます。 売却金額が期待できない建物のでも 賃貸なら収入期待できる可能性あり 例:売却の相場が1,000万円だが、 賃貸収入の見込みが年100万円の場合、 単純利回りは年10%となりますので、 賃貸利回りとしては悪くない部類に入ります。 (2)将来、ご自身や親族で再利用できる 一定期間賃貸した後は ご自身で再利用(居住)、 または親族で再利用することも可能です。   賃貸デメリット (1) 建物状況に応じて初期投資が必要 建物内に不調が有る場合は、 補修が必要になります。 (2) 賃借人が決まるまで収益が発生しない (3) 賃借人が決まった後も   管理作業が発生する 賃貸の場合、賃貸期間中の管理作業が ございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など 賃借人募集や管理作業は不動産会社に 委託することも可能です。   売却か賃貸かを検討する方法 (1) 売却予想金額を算出 (建物が古い場合は土地価格のみで 算出します) (2) 賃貸した場合の予想賃料を算出 (3) 予想賃料x12=年間見込み収入 (4) 年間見込み収入/売却予想金額 =(仮)想定利回り(単純) (5) 予想される費用、税金を算出する 想定利

賃貸管理編「2021年版 コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その1」

イメージ
  2021年1月8日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ 賃貸管理編「2021年版  コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その1」   新年あけましておめでとうございます。 おめでたい気分になるのは難しい状況ですが、、 年が変わり、気持ち新たに今年も業務に 取り組みますので何卒宜しくお願い申し上げます。 1月8日から、早速?東京都と周辺3県は 緊急事態宣言対象地域となりました。   2020年から続く、コロナ対応。 賃貸管理会社が考えること、 行う対策について考えてみました。   大きな要因 2020年から続くコロナ渦による景気悪化、 雇用状況悪化、行動制限要請。   おもな影響 1.       テレワーク増加。 在宅時間が長くなります。 建物内でのインターネット需要が増加しています。 高速インターネットが引き込みの需要が 増加しています。   建物のインターネット環境を 把握しておりますでしょうか。 ネット通販がさらに増えます。 宅配ボックスは設置しておりますでしょうか。 宅配ボックスは問題なく稼動しておりますでしょうか。 受け取り忘れの荷物や誤配達の荷物が長期間そのままに なっている場合がございます。 定期的な稼働状況確認も大切です。   「足音が気になる」など生活音についての 問合せが増加します。 日中も在宅の為、上下隣室の音が気になる 場合がございます。 相談があった場合は、すぐに建物全戸に「おしらせ」を 入れるなど、まずは注意喚起、 協力をお願いする姿勢を伝えます。 在宅勤務の環境が良くないと将来的な退去に つながる可能性も ございます。 反対にテレワーク環境の良さをPRできる物件は (静か、高速インターネット利用可能、宅配ボックス完備、 周辺環境良いなど)、 入居者募集に際しての大きな武器になります。   2.       実家に戻るので退去 テレワークで出社の必要もなくなり、 会社の近くで暮らす必要も無くなった。 高い家賃がもったいない。 上記理由で実家に戻る事例は増えております。 合理的な考えだと思いますので、 賃貸管理

賃貸管理編「管理会社として特に頑張りたい事項 その2」

イメージ
  2020年11月21日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ 「管理会社として特に頑張りたい事項 その2」   その1からの続きです。 「良い入居者」に入居してもらう為には 当たり前ですが、「良い入居者」を見つけるしか有りません。 「良い入居者」を見つけるためには、室内見学時に 見学者に合って、見極めることが必須です。 室内見学時や問合せ時の態度が明らかに良くない人は、 入居後に問題を起こす可能性が高いと考えます。 おもな問題としてはごみ捨てルール守らない、 騒音、家賃滞納があげられます。 勤務先に知名度があって年収面に問題がなくても、 ルール守れない方は共同住宅に不適です。 「総合的に判断した結果、入居承認が出ませんでした」と シンプルにお断りするのが無難です。   「良い入居者」はマナー遵守はもちろんの事、 建物に異変があると、いち早く教えてくれます。 その情報のおかげで被害を最小限に防げたり、 管理上の対策ができたりします。 大変有り難いです。   今日の1枚 冬の東京タワー   株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根 2-4-6  レジデンス石山 1 階 TEL:03-5701-0507 EMAIL: webmaster@housingi.co.jp WEB: http://www.housingi.co.jp