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ゼロから始める空き家賃貸 (2) 賃料設定方法 

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ゼロから始める空き家賃貸   (2) 賃料設定方法  空き家を賃貸する場合、まず検討することは 「いくらで貸せるか=賃料設定」を 計算することです。 下記が主要な判断材料となります。 (1)地域 (2)最寄り駅と駅からの距離 (3)建物の広さ (4)建物の状況(築年数、リフォーム状況) (5)周辺環境 同じ最寄り駅で駅からの距離が同じでも 住宅街にある建物と商業地域にある建物では 評価が異なります。 また地域が近い場所でも日当たりや近隣施設の 状況でも評価が変化いたします。 一般的な賃料設定方法としては 現在募集中の物件で条件の近い 物件を調べて算出したり、 過去の成約結果を調査して実績を 確認する方法が ございます。 (注)過去の成約結果は不動産業者でないと 調査が難しい場合がございます。 立地環境と広さが同じでも 建物の状況によって、 賃料は大きく変動いたします。 建物状況のポイント (1)築年数 相続で物件を取得される場合、 築20年以上の物件が多いと思います。 築10年から15年を越えると 建物の防水性能が劣化してくる(雨漏り)、 設備(水回り、エアコン、給湯器など) 故障が増えます。   (2)リフォーム履歴(建物が古い場合) 築年数が経っている建物でも 適切なリフォームとリフォームの履歴を 残していれば、 安心な建物の評価を受けて、 賃料にも反映可能です。   (3)外装の状態、清潔な雰囲気 塗装や外壁のクラックの劣化を放置、 建物周りに不要物を置きっぱなし、 雑草も手入れしない、 上記状況の建物ですと、 建物が新しかったり、室内設備が 充実していても 好印象を得るのは難しいです。   (4)間取りの使いやすさ 建物全体は広いけど、リビングが狭い、 居室が全て和室という場合は、 間取りの変更や 床材の変更(和室から洋室)を 行う場合もございます。   (5)日当たり 南向きで1階部分も日当たり良好な建物は 少ないと 思いますが、日当たり具合は 重要なポイントです。   (6)庭や屋上の有無、隣地との距離 同じ広さの建物でも 庭の有無で開放感は大きく変わってきます。 庭は無いけれど、屋上が利用できる、 庭も屋上も無いけれど、隣地から離れていて 圧迫感が無いなど、 建物周りの状況も重要な判断材料になります。   今日の一枚

ゼロから始める空き家賃貸 (1)売ると貸すどちらが良い?

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  ゼロから始める空き家賃貸   (1) 売ると貸すどちらが良い? 空き家の活用に関して売却か賃貸、 どちらが良いか悩む場合があると思います。 メリット、デメリットを整理して 考えてみたいと思います。 売却メリット (1) 賃貸よりも一度にまとまった金が入る (注)物件によります。土地価格相場を 確認します (2)売却後は管理の必要がなくなる。 賃貸の場合、賃貸期間中の 管理作業がございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など   売却デメリット (1) 売却益に応じて税金支払いが発生 (注)所有年数、使用方法で異なります。 譲渡益の税控除ができる場合もございます (2) 土地の測量が必要な場合がある (注)面積や測量箇所の数にもよりますが、 数十万円(以上の場合も有り)の 測量費用が発生する場合がございます。   賃貸メリット (1)活用次第で安定収入が期待できます。 売却金額が期待できない建物のでも 賃貸なら収入期待できる可能性あり 例:売却の相場が1,000万円だが、 賃貸収入の見込みが年100万円の場合、 単純利回りは年10%となりますので、 賃貸利回りとしては悪くない部類に入ります。 (2)将来、ご自身や親族で再利用できる 一定期間賃貸した後は ご自身で再利用(居住)、 または親族で再利用することも可能です。   賃貸デメリット (1) 建物状況に応じて初期投資が必要 建物内に不調が有る場合は、 補修が必要になります。 (2) 賃借人が決まるまで収益が発生しない (3) 賃借人が決まった後も   管理作業が発生する 賃貸の場合、賃貸期間中の管理作業が ございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など 賃借人募集や管理作業は不動産会社に 委託することも可能です。   売却か賃貸かを検討する方法 (1) 売却予想金額を算出 (建物が古い場合は土地価格のみで 算出します) (2) 賃貸した場合の予想賃料を算出 (3) 予想賃料x12=年間見込み収入 (4) 年間見込み収入/売却予想金額 =(仮)想定利回り(単純) (5) 予想される費用、税金を算出する 想定利

賃貸管理編「2021年版 コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その1」

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  2021年1月8日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ 賃貸管理編「2021年版  コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その1」   新年あけましておめでとうございます。 おめでたい気分になるのは難しい状況ですが、、 年が変わり、気持ち新たに今年も業務に 取り組みますので何卒宜しくお願い申し上げます。 1月8日から、早速?東京都と周辺3県は 緊急事態宣言対象地域となりました。   2020年から続く、コロナ対応。 賃貸管理会社が考えること、 行う対策について考えてみました。   大きな要因 2020年から続くコロナ渦による景気悪化、 雇用状況悪化、行動制限要請。   おもな影響 1.       テレワーク増加。 在宅時間が長くなります。 建物内でのインターネット需要が増加しています。 高速インターネットが引き込みの需要が 増加しています。   建物のインターネット環境を 把握しておりますでしょうか。 ネット通販がさらに増えます。 宅配ボックスは設置しておりますでしょうか。 宅配ボックスは問題なく稼動しておりますでしょうか。 受け取り忘れの荷物や誤配達の荷物が長期間そのままに なっている場合がございます。 定期的な稼働状況確認も大切です。   「足音が気になる」など生活音についての 問合せが増加します。 日中も在宅の為、上下隣室の音が気になる 場合がございます。 相談があった場合は、すぐに建物全戸に「おしらせ」を 入れるなど、まずは注意喚起、 協力をお願いする姿勢を伝えます。 在宅勤務の環境が良くないと将来的な退去に つながる可能性も ございます。 反対にテレワーク環境の良さをPRできる物件は (静か、高速インターネット利用可能、宅配ボックス完備、 周辺環境良いなど)、 入居者募集に際しての大きな武器になります。   2.       実家に戻るので退去 テレワークで出社の必要もなくなり、 会社の近くで暮らす必要も無くなった。 高い家賃がもったいない。 上記理由で実家に戻る事例は増えております。 合理的な考えだと思いますので、 賃貸管理

賃貸管理編「管理会社として特に頑張りたい事項 その2」

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  2020年11月21日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ 「管理会社として特に頑張りたい事項 その2」   その1からの続きです。 「良い入居者」に入居してもらう為には 当たり前ですが、「良い入居者」を見つけるしか有りません。 「良い入居者」を見つけるためには、室内見学時に 見学者に合って、見極めることが必須です。 室内見学時や問合せ時の態度が明らかに良くない人は、 入居後に問題を起こす可能性が高いと考えます。 おもな問題としてはごみ捨てルール守らない、 騒音、家賃滞納があげられます。 勤務先に知名度があって年収面に問題がなくても、 ルール守れない方は共同住宅に不適です。 「総合的に判断した結果、入居承認が出ませんでした」と シンプルにお断りするのが無難です。   「良い入居者」はマナー遵守はもちろんの事、 建物に異変があると、いち早く教えてくれます。 その情報のおかげで被害を最小限に防げたり、 管理上の対策ができたりします。 大変有り難いです。   今日の1枚 冬の東京タワー   株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根 2-4-6  レジデンス石山 1 階 TEL:03-5701-0507 EMAIL: webmaster@housingi.co.jp WEB: http://www.housingi.co.jp

賃貸管理編「管理会社として特に頑張りたい事項 その1」

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  2020年11月10日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ   賃貸管理編 「管理会社として特に頑張りたい事項 その1」   管理戸数、仲介件数、稼働率、店舗数など 管理会社についての指標はいくつかありますが、 入居者の満足度がわかる具体的な指標はなく、 管理会社が入居者からどのような 評価をされているのか 知ることはなかなか難しいです。 (グーグルの口コミは玉石混合な印象を受けます)   当社は「良い入居者に長期間入居して頂く」 ことを通じて 「貸主の収益に貢献すること」を重視しております。 稼働率が高くても、入居期間が短いと入れ替えの たびに 内装作業などが発生して、 貸主の費用負担が大きくなります。 また入居マナーが良好で無い方が入居する と、 既存入居者からのクレームやマナー改善を お願いする対応で 貸主、管理会社の負担が 大きくなります。 クレームを放置すれば、建物全体でのマナーが悪化、 既存入居者の退去と負の連鎖が止まらなくなりますので、 クレームは最速最優先での対応が求められます。 次回に続きます。 今日の1枚 「2019年 マラソングランドチャンピオンシップ 男子」   株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根 2-4-6  レジデンス石山 1 階 TEL:03-5701-0507 EMAIL: webmaster@housingi.co.jp WEB: http://www.housingi.co.jp

戸建て活用&空室対策編「希望条件を分析した募集方法」

  2020年10月20日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ   戸建て活用&空室対策編 「希望条件を分析した募集方法」 コロナ禍で今まで会社でしていた仕事を 自宅で行うようになり、現在も自宅業務が 続いている方が一定割合おります。 会社へ出社の必要がなくなったので、 住宅は会社に近くなくても良くなりました。 その為、家賃の高い都心から家賃の安い郊外への 移転傾向もございます。 また自宅で業務を行う為、自宅内に業務スペースが 必要になったので、今までよりも広い住宅を 希望する傾向もございます。   上記から賃貸住宅の希望条件として、 より安い賃料、より広い面積、 が条件として今までよりも重視されています。 賃料と面積が条件を満たしていれば、 古くても、郊外でも、駅から遠くても、 気にしない傾向もございます。   現在、空き家の賃貸を検討されている方で 建物が古いから、借り手がみつからない不安は 解消できる可能性が大きいです。 昭和40年代築、昭和30年代築で フルリフォームしていなくても 賃貸している事例ございます。   賃貸戸建ての需要が増加しているので、 この時期に空き家の賃貸を検討するのは 良い機会だと思います。   株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根 2-4-6  レジデンス石山 1 階 TEL:03-5701-0507 EMAIL: webmaster@housingi.co.jp WEB: http://www.housingi.co.jp

空室対策編「コロナ禍での物件PR方法を考える」

  2020年9月17日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ   空室対策編「コロナ禍での物件PR方法を考える」 コロナ禍で半年が過ぎ、感染防止と 経済の両立がポイントとなっております。 居住用賃貸の流動性(引越し)は 減少している印象がございますが、 それでも郊外移転などの現象で 転居は発生しております。 空室発生すれば、次回の入居者募集の 準備がございます。 コロナ禍でどのような募集活動が 有効か考えてみます。   1.       高速インターネット利用可能、遮音性能良好、 住宅環境良好、仕事スペース確保しやすい。 自宅勤務時間が増えた為、 それに対応する為の条件をPRする方法です。 在宅時間が長くなったので、 上下隣室からの音が気になるという 報告もございます。 WEB会議で自宅の背景が気になる方は 背後の壁紙がカラークロスや デザインクロスでカッコよいと評判が良い との回答もございました。 今後、自宅勤務時間が急に減少することは 考えにくいので、ネット、遮音などの点はPR、 もしくは改善していくことが 重要になると思います。 駅から遠いけど、リフォーム済み、 日当たり良好、静かな環境・・・。 築年数が経って、駅から遠い物件でも 上記PRポイントで問合せが増える 可能性ございます。   2.       入居キャンペーン フリーレントや初期費用を安くして 集客する方法ですが、 この状況下での効果は少し疑問です。 引越しの目的が上記の在宅勤務環境が良い点を 重視している場合、 初期費用よりも建物状況の方が重要なので、 初期費用を安くする効果は限定的になる可能性が ございます。 設備面の向上は難しい、賃料安さで勝負! ということであれば、 初期費用の安さは効果がでる可能性がございます。   3.       あえて従来通りの方法の募集を続ける 部屋探ししている全ての人が在宅勤務の 設備重視だったり、賃料の安さ重視 というわけではないので、 募集条件、設備も従来通りで募集活動を行い、 様子を見る方法もございます。 難しい