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第24回管理編「一体型トイレに注意」

トイレも年々進化を続け、今や便座の開閉も自動のトイレが 珍しくなくなりました。 利用する立場としては有り難いことですが、 賃貸住宅に最新型(一体型)トイレの導入は心配な点がございます。 当社の管理物件にもウォシュレット一体型トイレを導入した物件が ございますが、不具合が出るのはウォシュレット部分のほうが多いです。 ウォシュレット部分も修理で改善できれば良いのですが、製造後7年超の 製品は修理部品の在庫が無いため修理不可の結果になる場合がございます。 そうするとトイレ部分は問題なく使えるのに、ウォシュレット部分の不調の為、 トイレ部分含めて全体交換!ということになり、費用的にも資源環境的にも 非常にもったいない負担が発生します。まだ使えるトイレ部分を処分するのは 抵抗があります。交換しなくてはいけない状況ではあるので、交換は行いますが、 交換後のトイレは必ずトイレとウォシュレットをセパレートにしています。 そうすれば(当たり前ですが)、ウォシュレット部分が今後故障して、 修理できなくなっても、ウォシュレット部分だけの交換で済みます。 入居者も機能に変わりなければ一体型でもセパレートでも気にしないです。 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階 TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp

第23回管理編「休日にトイレが詰まったら・・・」

4月後半から5月にかけて連休がありました。 万が一の時の為に会社の電話は携帯に転送して 入居者からの連絡が取れるよう準備しました。 多分、何も起こらないだろうと思っておりましたが・・・。 まさかのトイレ詰まりが発生してしまいました。 それでも火災保険の水回りサービス(30分程度の応急措置は無料対応)が あるので、ごれで大丈夫だろうと思っていたら、 現場から「通常処理では改善せず、専門業者を呼ばないと無理です」との 報告がありました。 通常時ならいつも利用している水道業者を手配すれば解決するのですが、 連休中で連絡が取れませんでした。 困りました。 ネットで水道業者を検索すればいくらでも出てきますが、 宣伝が全面に出た業者の広告が多く、相談する気が進みません。 過去に苦い経験もあります。(不要なトイレ外しをして費用を計上しようとする。 すぐに本体交換をしようとするなど) 検索を繰り返して、「東京都指定排水設備工事事業者」のページを見つけました。 (下記リンク参照) http://www.gesui.metro.tokyo.jp/living/jigyousya/list/current/index.html ここに掲載されている業者なら、 何かあった時は東京都から処分を受ける可能性が あるので、堅実な業者が多いのではないかと推測しました。 当社も上記リストから祝日も対応している業者を見つけて依頼しました。 まずまず妥当な業者が見つかり詰まり改善の作業を行い解決しました。 株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
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第22回 管理編「スムーズな退去立会い」

退去時の入居者との立会いでは、

   ☆忘れ物がないか確認いたします。    経験上90%以上の方は何らかの忘れ物をしております。    忘れ物が多い箇所としては
キッチンの引き出し(包丁はよく忘れられます) 洗面台の引き出し(歯ブラシなどもよく忘れられます) 押入れの天袋(ジャンプしないと見えない場合があります) ベランダの物干し(存在を忘れている場合があります) 下駄箱の靴 あわせて、入居者の移転先、公共料金移転の確認、郵便の転居届けの確認も行います。 ☆入居者の方に室内の不具合や故障が無かったか質問します。 不具合箇所が把握できるメリット以外に 入居者が汚損、破損した箇所を申告していただける場合もございます。 ☆入居者と一緒に汚損、破損箇所を確認します。 尋問口調にならないように気をつけます。 破損箇所ごとに写真を撮り、精算時の資料とします。 良い例:壁紙のこの部分が破れていますが、何か思い当たることはありますか? 悪い例:壁紙のこの部分が破れています。入居者の負担で直してもらいます。 悪い例:何も指摘せず、精算書に計上する

第21回 管理編「水回り不調の対応方法 その1」

建物管理で避けて通れないのが設備不調の対応です。 当社での対応事例です。
蛇口の水締りがわるくなってきた(蛇口ポタポタなど) A.一般的な蛇口(ホームセンターでパッキンが買えるタイプ)の場合、 当社スタッフで補修部品を購入して補修を行います。 B.シングルレバー混合水栓の場合、 ホームセンターでは補修部品が無いので、メーカー又は水道修理業者に修理又は交換の依頼をします。
トイレの水が流れない。 A.当社管理物件では「宅建ファミリー共済」(火災保険)の加入を推奨しております。 宅建ファミー共済の加入者サービスで「水回りサービス」(30分程度の応急措置無料)が あります。この水回りサービスを利用して対応します。応急措置で対応できない場合も 詳細の症状の情報が得られるので、その後の対応に活かせます。 B.メーカー(TOTO,LIXILなど)又は 水道修理業者(フランチャイズ系ではない)に相談、
水道修理業者の見つけ方1.リフォームをお願いしている内装業者経由で紹介してもらう
2.初回のみホームセンターで相談して、ホームセンターで紹介された
水道業者の仕事ぶりをみて次回以降もお願いする。緊急の時はネット等で慌てて探してしまいがちですが、こちらの慌てぶりに乗じて、
本来不要なトイレの本体交換を提案したり、高額な修理費用を請求する業者がおりますのでご注意下さい。

以下、次号に続きます
株式会社ハウジング・アイ東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
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第20回ペット飼育可能物件への変更方法

空室が増えた、問合せも少ない、良いアイデアも無い・・・。 ペット飼育可能に変更すれば、入居者が増えるかもしれない!? 既存の賃貸物件をペット飼育可能にする手続きについて 説明いたします。
1現在の入居者への説明 現在入居している方への説明を行い、理解を得ることが一番重要です。 説明を省いて、貸主または管理会社の意向だけでペット飼育可能に 変更した場合、現在入居者している方からの苦情が来ますので、 必ず事前の説明と承諾の確認をお願いします。 一般的な方法としては、各住居にペット飼育可能にする旨の おしらせを出します。 内容は、 ペット飼育条件(飼育可能なペットなど)、 ペット飼育規約を作成しペットを飼育しない入居者も快適に生活できることを 約束する、 現在の入居者でペットの飼育希望する方からも飼育希望の問合せを受け付ける、 ペット飼育に反対の方の意見を受け付ける、 当社の事例では、ペット飼育に反対された方は今までおりませんが、 犬の鳴き声などの苦情を受けることはございます。 その際は迅速に苦情の連絡をされた方への対応と 該当のペット飼育者に連絡を取り、解決を図ることが非常に重要です。

2ペット飼育条件 一般的には小型犬または猫が多いです。1匹又は2匹までという条件が多いです。 小型犬または猫どちらかに限定する場合もございますが、長所短所ございます。 しつけ次第ではございますが、 犬の場合は鳴き声(が止まらない)、猫の場合は壁面の引っかきによる建物の損耗が 起こる場合がございます。 ペット飼育時は敷金を1ヶ月積み増して頂く場合が多いです。 退去時は積み増し頂いた敷金1か月分を償却処理して、清掃費と原状回復費用に 充当する場合が多いです。ペットの飼育方法や賃料と部屋の広さのバランスに問題が無ければ、 敷金1ヶ月の償却で清掃費と原状回復費用を超える場合は少ないですが、 賃料設定が安い物件は敷金1ヶ月分で清掃費を捻出できない場合も ございます。一方、居住年数に関わらず原状回復費は 全額借主負担という特約も難しいです。 その際、原状回復の負担ルールに沿った精算方法の取り決めを 事前に考えることが必要になります。
3ペット飼育規約の作成 ペット飼育ルールの説明を行い、トラブルが起こらないよう心がけます。 おもな内容は 事前に飼育するペットの申請を行う 音、臭い、鳴き声などで近隣に迷惑をかけない 室内のみ飼育、ベランダなどで飼育しない 排水の毛詰まり防止 共有部分…

第19回 引越しのきっかけとなるスイッチとその予防策

上京・転勤・結婚など明確な理由で引っ越すこともあれば それ以外の理由の引越しもあります。 もしかしたら防げたかもしれない引越しについて 分析したいと思います。 引越しのきっかけとなるスイッチ その1.更新時期 理由 更新料が発生する。更新料を支払ってまで住み続ける魅力が 感じられない。 対策 更新料減額・契約期間延長(契約期間を2年から3年に延ばせば 更新の時期が先になるので) その2.賃料が高く感じられる 理由 周辺建物の賃料の方が明らかに安い。新築から住んでいるので新築時の 賃料を払っているが、同マンションの空き部屋の賃料の方が安い 対策 同マンションとの賃料比較問合せがあった場合は賃料を現空の部屋に合わせるか 更新料を割り引くなどして不利益を感じさせない調整が必要になります。 その3.建物の清潔感がない 理由 建物の定期清掃がない。ゴミ置き場が荒れている。 ポストにチラシがあふれている。 対策 定期清掃と巡回を増やします。 建物が綺麗な状態であれば、住民もゴミをそのままにしては 良くないと思うようになります。 その4.管理が良くない 理由 建物の設備不調や共有部分の不調連絡をしても対応までに時間がかかる。 対策 対応スピードあげる。不調の連絡が有った場合は直ぐに現場確認して、 対応可能な連絡先に報告。対応までに時間がかかる場合は入居者に状況説明を 行う。
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第18回 外国籍入居者に対応するその3

3点ユニットバスのワンルームマンションに 申込を希望された外国籍の方がおりました。 有り難いです!
日本語がまだ不得手な入居者の場合(英語が母国語です) 申込時の確認事項 1.勤務先、年収(大手IT系でした) 2.移転理由(シェアハウスから勤務先近くに1人で暮らしたい希望) 3.保証会社審査(OK) 4.緊急連絡先(日本人の知人がおりました) 上記で申し込み内容は問題ございませんでした。
契約に際しては日本語が不得手なので下記実施いたしました。
①通常の契約書類作成(日本語版)

②重要事項説明書、契約書、紛争防止条例の概要対訳版(英語)    初回作成時は時間が掛かりましたが、 2回目からは項目の書き換えで済むので短時間で完了します ③ゴミの出し方、建物内のルールなど(英語) ④公共料金の申し込み方(英語) ⑤契約当日困らないよう英語の復習(笑) ⑥契約完了後に室内で建物の確認。質問事項に対応(英語) 入居後の質問も英語での対応になりますが、

基本的にはメールでのやり取りです。 電話や対面でのやり取りは少ないので、 即座に英語が出てこなくても対応できます。 入居後に相談があったのは 入居者宅に宗教関連の勧誘が来たのですが、 日本語ができないので断ることも理解することも できないと連絡がありました。 当社は建物エントランスの視覚に入りやすい場所に 「関係者以外の出入り禁止」文書を掲示しました。 文書内には、防犯カメラで常時記録、