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ゼロから始める空き家賃貸 (6) 自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い?

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  ゼロから始める空き家賃貸   自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い? 入居者が決まり、賃貸借契約も完了し、 賃貸が始まります。 建物管理はどうしますか? 賃貸借契約を対応した不動産会社は 建物管理契約を締結していない場合、 基本的には賃貸借契約の締結で 業務は完了となります。 (付帯して更新時期の更新書類の作成と 解約時の立会いは建物管理契約無しでも 実施することが多いですが) 建物管理の方法としては以下が考えられます。 A.貸主自身で建物管理業務を行う B.地元(小規模)不動産会社に委託する C.大手不動産会社に委託する   A.貸主自身で建物管理を行う場合 メリット 建物管理費用のコスト削減 通常、建物管理費用は 賃料の3%から5%が多いです。 賃料が10万円で管理費が5%であれば、 毎月の管理料は5,000円になりますので、 年間で60,000円、建物管理費用分の コスト削減が出来ます。 デメリット 基本的には何事も貸主自身で対応する必要があります。 戸建ての場合、集合住宅と異なり、 建物内での隣人トラブルが無いですが、 設備の不具合、賃料滞納処理、雑多な交渉事など いろいろと対応する事がございます。 対象物件の近くに住んでいて、 管理対応する時間もあれば良いですが、 物件から遠くに住んでいたり、 貸主自身も勤めがある状況では 管理対応するのは難しい面がございます。 設備修理の手配も付き合いのある業者が いない中では適切な判断が難しい場合もございます。 多いのは水回りのトラブル対応で ネット検索して上位表示されている 業者に依頼したら、高額請求された事例は 見聞します。   B.地元(小規模)不動産会社に委託する メリット 建物管理業務の煩わしさから開放される 建物管理会社が設備不調や滞納処理を 対応してくれますので、 貸主自身が現場に出向いたり、手配を行う 必要が無くなります。   デメリット 1.建物管理費用が発生します。 2.建物管理会社や担当者との相性次第で、 建物管理対応に差が出ます。 やる気のある建物管理会社の場合は 業

ゼロから始める空き家賃貸 (5) 募集活動の注意点

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  募集活動の注意点   募集活動の注意点について考えます。 ポイントは「焦らない&悪い人に貸さない」です。   悪い人の例 常に家賃が遅れる、支払わない。 非常識なクレームをする。 ごみ出しルールなどを守らない。 近隣に迷惑をかける。   悪い人に貸さないリスクを下げる為に、 当社では必ず立会いでの物件見学を行っております。 物件見学から入居審査は始まっております。 素行の悪い人、言動に不安がある人に対しては 通常以上に慎重に入居審査を行います。 入居後にトラブルを起こす可能性が高いと判断した時は 貸主と協議の上で契約をお断りする場合もございます。 立会い無しでの見学や仲介会社任せでの見学で 書面だけでの情報では入居者の様子は把握できません。   また、立会いでの見学は契約にプラスの面もございます。 見学者の質問や相談事に現場で答えることで、 見学者の不安が解消され、契約へ前進することも ございます。   もう一点「焦らない」ことも大事なポイントです。 なるべく早く入居者を決めて契約したいのは 誰もが思います。 募集開始から時間が経つとなおさら早く決めたい 気持ちは強くなります。 ですが、上述の「悪い人」に貸してしまっては 元も子もないです。 下記の場合、特に慌てずに冷静な対応することが 大事です。 1. すぐに契約したいと言われた場合 すぐに契約したい場合、 下記事情を抱えている可能性もございます。 家賃滞納で契約解除を言い渡されている 契約違反で契約解除を言い渡されている   契約更新などで引越しの締切が決まっている 正当な事情の場合の方がもちろん多いので、 急ぎで契約を希望する方には 引越し理由を確認して不安を解消することが 大事です。   2. ○○円に値下げしてくれたら借りますと言われた場合 値下げ交渉は基本的にはその場では回答しません。 値下げ希望の場合、まずは入居申込書を 提出頂き内容を確認いたします。 「値下げしてくれたら借ります」に応じたにも関わらず、 契約に至らなかったケースは多いです。 1. 値下げしてくれたらが口癖の人 2. 値下げ交渉で揺

ゼロから始める空き家賃貸 (4)貸す対象を考える 

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  貸し出す対象を検討します。 「戸建てを貸すのだから借りるのは当然、家族」と 思うかもしれません。 もちろん、家族も有力な対象ですが、 家族以外の選択肢もございます。   A.家族 家族構成にも種類があります。 夫婦2人 夫婦+子供 親+子(社会人)など 少子化で子供の数は減少しておりますが、 子供がいる世帯での戸建て需要は一定数ございます。 また子供がいる世帯ではピアノを所有している場合も ございますので、ピアノ演奏可能な戸建てを希望する 世帯も少なくないです。   B.単身者 単身が戸建てに住む場合もございます。 モノが多い、共同住宅が好きではない、 自宅で仕事をする、静かな環境を求める、 などの理由で 戸建てを希望します。 また、家族は居ないけれど、ペット(犬、猫)と 同居している場合は 単身者でも数多くおります。 家族とペットの場合も多いですが、 単身者とペットの場合も多いです。   C.友人同士 友人同士で戸建てに住みたいという 需要もございます。 注意が必要な点もございます。 例えば 賃貸期間が短期間で終わる場合が ある(友人関係が悪化など) 契約名義を誰にするか(1人、2人?)など 契約準備も通常より手間が多いです。   D.事業目的での賃貸 居住用に比べれば少なくなりますが、 可能性はございます。 事務所として、営業所として、学習塾として 飲食店として、保育施設として、など広範囲な 用途で 需要はございます。 注意する点としては 借主(事業者)の賃料滞納リスク、 トラブル発生のリスクがないか。 会社謄本、決算書だけでは 確認できないこともございます。 気になる点は確認して、不安が解消できなければ 賃貸しない方が安全かもしれません。 戸建てがある場所の用途地域で当該事業を行っても 問題ないか。 例えば、第一種または第二種住居専用地域で 飲食店を営業する場合は 床面積、建物についての規制がございます。 また、建物内を改造する場合には必ず 事前に原状回復などについての 条件合意をすることが必要です。 事業用での利用の場合は 敷金以外の費用(賃料、管理

ゼロから始める空き家賃貸 (3) 貸し方を考える 

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  (3) 貸し方を考える   不動産賃貸には貸し方にも種類があります。 貸し方の種類を検討します。 A.一般借家契約 「一般」と明記されているので、 一番オーソドックスな賃貸方法と 考えてよいと思います。 概要は、契約期間(1年以上、2年が一般的です)を 定め、 契約期間を迎えても、 借主が契約更新を希望すれば、 原則として継続入居可能な契約です。 契約違反や賃料滞納があれば、契約解除できると 契約書には記載ありますが、一般借家契約では 契約違反や賃料滞納から契約解除に至るまでは 一定の要件と時間と労力が必要になります。 賃貸開始から10年以内に自己使用を 検討されている方は 下で説明する「定期借家契約」にしたほうが良いです。   B.定期借家契約(再契約無し型) 文字通り、定められた契約期間だけ 賃貸する契約方法です。 例えば、契約期間を3年と定めた場合、 借主は3年以上の入居をすることはできません。 貸主にとっては一定期間だけの賃貸が出来る メリットがあります。 反対に借主は一定期間しか入居できないので、 定期借家契約の物件を敬遠する場合もございます。   C.定期借家契約(再契約有り型) 悪い借主は長く住んで欲しくないが 良い借主は長く住んで欲しい! 貸主に適した契約形態になります。 契約条件として 賃料滞納と契約違反が無い限りは 再契約締結可能にすれば、 借主も契約期間を気にすることなく 入居できるので、理想的な契約形態だと思います。 理想的であるのにメジャーにならないのは、 1. 定期借家契約になじみがないから 2. 定期借家契約は追加の説明書類があり面倒だから (実際はそれほど面倒ではないと思いますが) 3. 不動産会社が定期借家契約に消極的だから 4. 定期借家契約だと人気が落ちるから? 5. 入居審査をしっかりしているので   悪い借主は入居しないから! が考えられます。   D.建て替え短期専用賃貸 自宅建て替えの方の借り住まいの 用途専用として賃貸します。 賃貸期間は3ヶ月から1年が一般的です。 建て替え短期のメリットは賃貸期間が短いので、 設備の軽

ゼロから始める空き家賃貸 (2) 賃料設定方法 

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ゼロから始める空き家賃貸   (2) 賃料設定方法  空き家を賃貸する場合、まず検討することは 「いくらで貸せるか=賃料設定」を 計算することです。 下記が主要な判断材料となります。 (1)地域 (2)最寄り駅と駅からの距離 (3)建物の広さ (4)建物の状況(築年数、リフォーム状況) (5)周辺環境 同じ最寄り駅で駅からの距離が同じでも 住宅街にある建物と商業地域にある建物では 評価が異なります。 また地域が近い場所でも日当たりや近隣施設の 状況でも評価が変化いたします。 一般的な賃料設定方法としては 現在募集中の物件で条件の近い 物件を調べて算出したり、 過去の成約結果を調査して実績を 確認する方法が ございます。 (注)過去の成約結果は不動産業者でないと 調査が難しい場合がございます。 立地環境と広さが同じでも 建物の状況によって、 賃料は大きく変動いたします。 建物状況のポイント (1)築年数 相続で物件を取得される場合、 築20年以上の物件が多いと思います。 築10年から15年を越えると 建物の防水性能が劣化してくる(雨漏り)、 設備(水回り、エアコン、給湯器など) 故障が増えます。   (2)リフォーム履歴(建物が古い場合) 築年数が経っている建物でも 適切なリフォームとリフォームの履歴を 残していれば、 安心な建物の評価を受けて、 賃料にも反映可能です。   (3)外装の状態、清潔な雰囲気 塗装や外壁のクラックの劣化を放置、 建物周りに不要物を置きっぱなし、 雑草も手入れしない、 上記状況の建物ですと、 建物が新しかったり、室内設備が 充実していても 好印象を得るのは難しいです。   (4)間取りの使いやすさ 建物全体は広いけど、リビングが狭い、 居室が全て和室という場合は、 間取りの変更や 床材の変更(和室から洋室)を 行う場合もございます。   (5)日当たり 南向きで1階部分も日当たり良好な建物は 少ないと 思いますが、日当たり具合は 重要なポイントです。   (6)庭や屋上の有無、隣地との距離 同じ広さの建物でも 庭の有無で開放感は大きく変わってきます。 庭は無いけれど、屋上が利用できる、 庭も屋上も無いけれど、隣地から離れていて 圧迫感が無いなど、 建物周りの状況も重要な判断材料になります。   今日の一枚

ゼロから始める空き家賃貸 (1)売ると貸すどちらが良い?

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  ゼロから始める空き家賃貸   (1) 売ると貸すどちらが良い? 空き家の活用に関して売却か賃貸、 どちらが良いか悩む場合があると思います。 メリット、デメリットを整理して 考えてみたいと思います。 売却メリット (1) 賃貸よりも一度にまとまった金が入る (注)物件によります。土地価格相場を 確認します (2)売却後は管理の必要がなくなる。 賃貸の場合、賃貸期間中の 管理作業がございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など   売却デメリット (1) 売却益に応じて税金支払いが発生 (注)所有年数、使用方法で異なります。 譲渡益の税控除ができる場合もございます (2) 土地の測量が必要な場合がある (注)面積や測量箇所の数にもよりますが、 数十万円(以上の場合も有り)の 測量費用が発生する場合がございます。   賃貸メリット (1)活用次第で安定収入が期待できます。 売却金額が期待できない建物のでも 賃貸なら収入期待できる可能性あり 例:売却の相場が1,000万円だが、 賃貸収入の見込みが年100万円の場合、 単純利回りは年10%となりますので、 賃貸利回りとしては悪くない部類に入ります。 (2)将来、ご自身や親族で再利用できる 一定期間賃貸した後は ご自身で再利用(居住)、 または親族で再利用することも可能です。   賃貸デメリット (1) 建物状況に応じて初期投資が必要 建物内に不調が有る場合は、 補修が必要になります。 (2) 賃借人が決まるまで収益が発生しない (3) 賃借人が決まった後も   管理作業が発生する 賃貸の場合、賃貸期間中の管理作業が ございます。 (例)設備の不調や賃借人への対応など 賃借人募集や管理作業は不動産会社に 委託することも可能です。   売却か賃貸かを検討する方法 (1) 売却予想金額を算出 (建物が古い場合は土地価格のみで 算出します) (2) 賃貸した場合の予想賃料を算出 (3) 予想賃料x12=年間見込み収入 (4) 年間見込み収入/売却予想金額 =(仮)想定利回り(単純) (5) 予想される費用、税金を算出する 想定利