2018年8月28日火曜日

第4回 外国籍入居者に対応する その1


外国籍入居者について

空室が増えてきたので、募集の間口を広げてもなかなか効果が上がらない。
外国籍の入居者が増えていると聞いているけど、
外国語(英語)ができないから
もしもの時に対応できないから不安・・・。
外国籍の方の入居に関心があっても不安が先行して、
なかなか踏み切れない貸主の方も多いと思います。
下記がおもな不安事だと思います。
①日本語でコミュニケーションができない
日本語か英語でコミュニケートできることを条件にすることも可能。
英語のみの場合は当社でサポート可能です。
②ごみ出しルールを守らない
契約時にごみ出しや生活ルールについて説明いたします。
③夜中に大きな音を出す・パーティをする
契約時に生活ルールについて説明いたします。
④賃料を払わずに行方不明になる
身元明確な日本人連帯保証人または賃貸保証会社加入を条件にいたします。
⑤契約書に記されていない人物と無許可で 室内をシェアする
契約約款に違反する行為は国籍問わず対処いたします。
当社では英語版の契約書類も用意しております。
 
当社では下記条件で募集活動を行っております。
①身元が明確(学校名・勤務先・査証)
②日本語か英語でコミュニケートできる
③身元明確な日本人連帯保証人か 賃貸保証会社に加入
④一般的社会常識や賃貸共同住宅で 円滑な生活が送れる協調性重視
 
初めて外国籍入居者を受け入れる貸主様は不安があるかもしれません。
貸主様のご希望に応じて、下記調整を行うことも可能です。
①日本語でコミュニケートできる
②女性限定
③初回契約期間を1年間にする
(以降、問題なければ契約期間を2年間にする)
外国籍入居者を積極的に受け入れている賃貸住宅はまだ供給不足です。
その為、不本意ながらシェアハウスや希望条件とは異なる賃貸住宅に
居住しているケースもございます。
門戸を外国籍入居者にも広げることによって、
稼働率改善が期待できます。
当社では外国籍の方が、日本語が読めなくても、PCが無くても
対応できるよう英語版でスマホ対応のホームページで物件紹介を
行っております。
 
株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
TEL:03-5701-0507
EMAIL:
webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp
 

2018年8月19日日曜日

第3回 賃貸管理編「まずは迅速対応その2」


前回の続きになります。他、迅速対応が求められるケースで多いのは
「ゴミの分別をしない人がいるからゴミ捨て場が荒れている」
「ゴミの不法投棄がある」といった

ゴミ処理に関する問題です。

この問題は放置しておくと、入居者全員からの
評価ダウンになったり、周辺からは「あの建物は管理が甘いからゴミ捨て放題だ」と
不法投棄現場としてマークされる場合がございますので、迅速対応の重要度が高いです。
「ゴミ分別」が悪いものに関しては、放置するわけにもいかないので、
一旦は管理側で分別するしかありません。「分別されてませんでした」で放置しても
入居者が引き取り分別する可能性は高くありません。
①管理側で一旦分別した上で、下記連絡を入居者全員に行います。

②未分別のゴミがあった。収集されなかったので管理者で再分別した。
③ごみ収集自治体発行のごみ収集ルール(分類)表を配布する。

④未分別のゴミや不法投棄を見つけたら、管理者に連絡するようお願いする。

常識的な入居者であれば
管理者がゴミの再分別をしている点で、入居者は管理者に対して申し訳ない感覚と
 このまま未分別を続けていたらいずれバレてしまいヤバイと思うようになります。
他自治体地域から引っ越してきた場合、ゴミ分別方法(可燃や不燃の分類が自治体によって異なる場合がございます)がよくわからなかった為、結果として未分別になってしまった場合がございますので、分別方法のお知らせは非常に重要です。

株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
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2018年8月14日火曜日

第2回 賃貸管理編「まずは迅速対応その1」

部屋が決まり、引越しとなると様々な手続きがあり、
家具家電設置でも様々な設定や準備が必要になります。
引越し当日の設備や室内に関する問い合わせは結構多いです。
問い合わせ時のレスポンスの速さは重要な点で、その後の信頼維持に
大きな影響を与えます。定休日だから対応できなかった・・・、
夏休み中でした・・・、
というのは入居者にとっては納得できる理由にはならないのです。
とはいえ、定休日も夏休みも取れないのは管理側にも酷でございますので、
不在時の連絡対応方法を決めておくのが現実的選択かと思われます。
入居者から設備の不調や問い合わせを受けて、
電話説明だけでの解決が難しい場合はまずは現場に行く事が大事です。
現場に行っても解決で出来ない場合もございますが、現場に行けば、
症状が具体的に把握できて、修理の手配先が決められる場合が多いです。
入居者も現場に担当者が直ぐ来てくれれば、その後、仮にメーカー修理となり、
メーカー担当者が来るまで1週間かかる場合でも理解してくれる確率が高くなります。
一方、故障から修理までの期間が同じく1週間だとしても、初動対応が遅かった場合は
入居者の反応は変わってきます。例えば不調の問い合わせから3日後に初めて
現場に管理担当者が来て修理が4日後に手配できたとしても、入居者からは
「管理担当者の対応が鈍く、メーカーも対応が遅い」との印象を持たれます。
初回対応が鈍いと次回からも疑念を抱かれる場合が多くなり、
入居者満足度にも影響いたします。入居者満足度が低下すれば
入居者の定着期間も短くなります。
 
株式会社 ハウジング・アイ
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2018年8月12日日曜日

第1回 入居者募集「募集条件の再点検」


入居者募集活動の出発点が募集条件の設定です。

貸主による設定が多いかと思われますが、設定のプロセスでは不動産会社への
ヒアリングもおすすめいたします。
ヒアリングのポイントは
前回募集時の賃料にとらわれず、現在の市況での適正賃料を打診してもらう
前回募集時が1年前ならそんなに市況も変わっていないだろう。
数年前ならそうでしたし、そうありたいと我々も願うのですが、現実は異なります。
立地や建物条件によっても異なりますが、賃料相場の上下変動ございます。
募集を受け持つ不動産会社は貸主から「今回も賃料据え置きで・・・」と
依頼されたら、実際の相場では厳しい場合でも受けざるを得ない・・・という状況も
ございますので、募集時毎に賃料相場と適正賃料のヒアリング実施をおすすめいたします。
ここ数年は駅近重視する傾向が特に顕著です。
駅近の物件は空室期間も短く、賃料が下がりにくい印象です。
募集トレンドをヒアリング

初期費用の額や付帯条件の有無も入居者募集のポイントとなりました。
初期費用=敷金・礼金が主だったものです
現在は敷金・礼金各1ヶ月が標準形で、その次に多いのが礼金ゼロ、その次が
敷金・礼金ゼロとなります。敷金・礼金ゼロの場合は保証会社利用必須や
退去時清掃費を契約時前払いという条件にしている場合も多いです。
付帯条件=フリーレントや各種プレゼント・オプションが主だったものです。
入居者としてはフリーレント付物件重視と言うよりも賃料二重払い
(引越し前の建物と引越し先の建物両方での賃料発生)が避けられればOKという感覚が
強い印象がございます。プレゼント・オプションは家具付といった現物タイプや
インターネット利用料無料といったランニングコストを節約できるものです。

株式会社 ハウジング・アイ

東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
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賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その3」

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その3」 外国籍入居者について 前回からの続きになります。   賃貸経営で最も大切な指標のひとつが稼働率。 いかに長期間、高い稼働率を維持するかが 賃貸経営に重要なポイントです。 前回は東京都の人口推移について分析しまし...