戸建て活用＆空室対策編「希望条件を分析した募集方法」

 ２０２０年１０月２０日

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ

 

戸建て活用＆空室対策編

「希望条件を分析した募集方法」

コロナ禍で今まで会社でしていた仕事を

自宅で行うようになり、現在も自宅業務が

続いている方が一定割合おります。

会社へ出社の必要がなくなったので、

住宅は会社に近くなくても良くなりました。

その為、家賃の高い都心から家賃の安い郊外への

移転傾向もございます。

また自宅で業務を行う為、自宅内に業務スペースが

必要になったので、今までよりも広い住宅を

希望する傾向もございます。

 

上記から賃貸住宅の希望条件として、

より安い賃料、より広い面積、

が条件として今までよりも重視されています。

賃料と面積が条件を満たしていれば、

古くても、郊外でも、駅から遠くても、

気にしない傾向もございます。

 

現在、空き家の賃貸を検討されている方で

建物が古いから、借り手がみつからない不安は

解消できる可能性が大きいです。

昭和４０年代築、昭和３０年代築で

フルリフォームしていなくても

賃貸している事例ございます。

 

賃貸戸建ての需要が増加しているので、

この時期に空き家の賃貸を検討するのは

良い機会だと思います。

 

株式会社　ハウジング・アイ

東京都目黒区中根2-4-6　レジデンス石山1階
TEL:03-5701-0507
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空室対策編「コロナ禍での物件ＰＲ方法を考える」

 

２０２０年９月１７日

株式会社ハウジング・アイ

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 空室対策編「コロナ禍での物件ＰＲ方法を考える」

コロナ禍で半年が過ぎ、感染防止と

経済の両立がポイントとなっております。

居住用賃貸の流動性（引越し）は

減少している印象がございますが、

それでも郊外移転などの現象で

転居は発生しております。

空室発生すれば、次回の入居者募集の

準備がございます。

コロナ禍でどのような募集活動が

有効か考えてみます。

 

１．      高速インターネット利用可能、遮音性能良好、

住宅環境良好、仕事スペース確保しやすい。

自宅勤務時間が増えた為、

それに対応する為の条件をＰＲする方法です。

在宅時間が長くなったので、

上下隣室からの音が気になるという

報告もございます。

ＷＥＢ会議で自宅の背景が気になる方は

背後の壁紙がカラークロスや

デザインクロスでカッコよいと評判が良い

との回答もございました。

今後、自宅勤務時間が急に減少することは

考えにくいので、ネット、遮音などの点はＰＲ、

もしくは改善していくことが

重要になると思います。

駅から遠いけど、リフォーム済み、

日当たり良好、静かな環境・・・。

築年数が経って、駅から遠い物件でも

上記ＰＲポイントで問合せが増える

可能性ございます。

 

２．      入居キャンペーン

フリーレントや初期費用を安くして

集客する方法ですが、

この状況下での効果は少し疑問です。

引越しの目的が上記の在宅勤務環境が良い点を

重視している場合、

初期費用よりも建物状況の方が重要なので、

初期費用を安くする効果は限定的になる可能性が

ございます。

設備面の向上は難しい、賃料安さで勝負！

ということであれば、

初期費用の安さは効果がでる可能性がございます。

 

３．      あえて従来通りの方法の募集を続ける

部屋探ししている全ての人が在宅勤務の

設備重視だったり、賃料の安さ重視

というわけではないので、

募集条件、設備も従来通りで募集活動を行い、

様子を見る方法もございます。

難しい点は入居者が決まらないのは

コロナ禍で需要が下がっているのか、

物件や条件に問題があるからなのかの

見極めがしづらい点です。

この点は周辺の物件の成約状況を調べながら、

検証していくことになると思います。

 

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賃貸物件 雑草処理

２０２０年７月１２日

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、賃貸管理ブログ

先日、管理物件の雑草処理を行いました。
雑草処理を行うと建物の印象も自分の心もすっきりします。

入居者からの印象もきっと良くなると思います。

なるべく曇りの日に、日暮れ前に完了するよう
作業を行うことをおすすめいたします。

準備体操も忘れずに！
立ち座りの入れ替え多く、腰の負担が大きいです。

当社から電車で１時間程度の距離であれば、
雑草処理作業も承りますので
お気軽にお問合せください。

管理契約の無い物件でも対応可能です。
金額は現地確認してからになりますが、
１万円から２万円の間になります。

雑草処理に必要な道具
剪定ばさみ（幹が太くなった雑草も多いです）

手袋（ビニール製の中厚手が良いです）

ゴミ袋（厚手の方が良いです）

ほうき

ちりとり

飲み物（熱中症対策）

汚れても良い服装、帽子

虫除けスプレー

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戸建ての貸し方 その２

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戸建ての貸し方　その２

前回からの続きです。

お手持ちの戸建ての賃貸方法について考えて見ます。

４．現況のまま貸し出す（ＤＩＹ賃貸）

ＤＩＹ賃貸＝借主負担で借主がリフォームを実施して賃貸すること

メリット

１．リフォーム費用がほとんどかかりません。

事前の取り決めは必要になりますが、

設備不具合時も貸主が費用負担をしない条件を設けることも可能です。

（例：ガスキッチンは現況は使用可能だが、賃貸中に故障した場合は

借主負担で修理又は交換を行うこと。など）

例えばリフォーム費用５００万円、賃料１０万円で募集した場合、

１０年間の単純収支は

賃料１０万円ｘ１２ヶ月ｘ１０年＝１，２００万円

リフォーム費用＝５００万円

１，      ２００万円－５００万円＝７００万円のプラスですが、

リフォーム無しで現況貸しの場合、

賃料６万円で賃貸した場合でも

１０年間の単純収支は

賃料６万円ｘ１２ヶ月ｘ１０年＝７２０万円のプラスとなります。

２．長期賃貸が期待できる。

借主がＤＩＹすることによって、借主にＤＩＹ費用負担が発生しますので、

借主がコストメリットを受けるには長期賃貸が必要になります。

デメリット

１．設備稼働を保証しないので、貸し出し賃料が下がります。

設備保証や条件のバランスで募集賃料を設定します。

まだＤＩＹ賃貸は事例が少ないので、確たる相場が無いのですが、

フルリフォームを１００％とすると、

現況は多分使えるけど設備保証が無い場合は７０％から８０％、

手直しをしないと使用困難という場合は５０％前後と予測します。

家の補修内容は下記分類が考えられます。

壁や床の補修

水回りや設備の交換

配管の補修

雨漏り、屋根、外壁の補修

サッシやドアの補修

補修についての取り決めない場合、貸主負担での補修になる可能性が高いのと、

２０２０年４月の民法改正により、貸主負担の取り決めがある

設備の補修を怠った場合は借主が賃料減額請求することが可能になりますので、

あいまいにせず、明確な取り決めを定めることが重要になります。

２．契約書の内容が複雑になる

上記、貸主と借主が負担する範囲などを細かく取り決める必要がある為、

契約書は通常に比べて細かく複雑になります。

３．これから普及する可能性はあるが、現況ではまだ少ない契約形態。

条件次第で、借主は購入よりも安いコストで戸建てを利用できるので、

今後は普及の可能性も考えられますが、

現況ではまだ一般的な契約形態では無いという認識です。

ただ今後、

１．      空き家が一層増加して

２．      空き家が期待した金額での売却が難しい

３．      リフォームコストは負担したくないけど、空き家で賃料収入を得たい

上記条件が揃えば、ＤＩＹ賃貸戸建てが増加する可能性はございます。

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戸建ての貸し方 その１

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戸建ての貸し方　その１

お手持ちの戸建ての賃貸方法について考えて見ます。

新築同様や築浅で室内が綺麗であれば、特に手を入れることなく、

室内清掃のみで賃貸可能だと思います。

築年数が経っている戸建て、設備のコンディションが不明の戸建てが

多いと思いますので、その場合のリフォームと賃貸方法について

考えてみたいと思います。

１．      設備コンディション問わず室内設備全部交換、内装全交換実施。

メリット

室内は新築に近い状態に仕上がりますので、

賃料も相場に近い金額で設定できます。

設備新規交換により長期の賃貸に対応します。

デメリット

コストの問題があります。

例えばリフォーム費用５００万円、賃料１５万円の場合、

リフォーム費用回収までに賃貸から約３年かかります。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

２．      劣化している設備、耐用年数が過ぎている設備のみ交換、

内装は劣化が目立つ箇所のみ交換

メリット

フルリフォームよりも費用が節約できます。

例えばリフォーム費用３００万円、賃料１３万５千円の場合、

リフォーム費用回収まで、賃貸から２年未満で可能になります。

デメリット

賃貸後、設備交換を行わなかった部分に不具合が発生した場合、

別途補修費用が発生します。

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

3．      設備は明らかに故障しているものだけ交換、
内装も劣化が目立つ箇所だけ交換

メリット

初期コストは一番安価な方法です。

例えばリフォーム費用１００万円、賃料１１万円の場合、

リフォーム費用回収は賃貸から１年未満で可能となります。

 デメリット

賃貸期間中に設備不具合で設備交換費用が発生する可能性が

高くなります。

内装も必要最小限の実施の為、見栄えがリフォーム実施物件に比べて

劣る場合がございます。

建て替え用期間中の短期賃貸（半年から１年の期間限定）物件として

貸し出せば、設備不具合の対応についても柔軟に処理できる可能性が

ございます。（設備即交換でなく応急措置で対応など）

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

次回に続きます。

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在宅勤務、時差通勤の普及による賃貸住宅への影響

２０２０年６月１日

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在宅勤務、時差通勤普及による賃貸住宅の影響

在宅勤務普及で賃貸住宅に予想される影響を考えてみます。

１． 駅からの距離のこだわりが薄れる可能性あり。

毎朝出勤や早朝出勤の必要がなくなれば、

駅からの距離のこだわりが薄れる可能性があります。

２．  居室内に仕事スペースが必要になる

自宅で業務やオンライン会議を実施する為、

居室の一部を仕事用の空間にする必要があります。

部屋を区切って使用するか、部屋数が多い部屋に

引っ越す選択肢も考えられます。

３．  高速インターネット利用需要が増加

オンライン会議に対応する為、高速インターネット（１ギガレベル）の

利用需要が増加する可能性があります。

インターネット環境重視で引越しする可能性も考えられます。

４． 住宅環境へのこだわりが強くなる可能性あり。

在宅勤務の場合、終日在宅で業務を行う可能性がある為、

リフレッシュタイムが重要になります。

庭付き物件、眺望の良い物件、開放的な雰囲気の物件を求めて

引越しする可能性も考えられます。

例として

駅から遠くて新しくない戸建ても

部屋数多く、高速インターネット引きこみ可能、日当たり良好、庭付き

といった条件であれば、

在宅勤務の方が求めている物件としてＰＲできると思います。

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

２０２０年５月３０日

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

空室が有る場合、入居者が早く決まって欲しいと思いますが、

この状況で部屋探しの需要はあるのか？という疑問もあります。

さしあたって、１０万円の給付金が受領できるまでは

引越し需要は改善しないと思います。

給付金の申請は自治体が手続き処理を行うので、
給付金申請前や受領前に住民票を移動するのは少なからず不安を感じるからです。

（オンライン申請の混乱も不安に拍車をかけました。）

申請書未送の自治体もまだあるので、

６月中の需要大幅回復は期待薄いと感じております。

ただ、部屋探しの潜在需要は無くなりませんので、

需要回復時に備えて情報発信は怠らないようにしたいと思います。

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