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第18回 外国籍入居者に対応するその3

3点ユニットバスのワンルームマンションに 申込を希望された外国籍の方がおりました。 有り難いです!
日本語がまだ不得手な入居者の場合(英語が母国語です) 申込時の確認事項 1.勤務先、年収(大手IT系でした) 2.移転理由(シェアハウスから勤務先近くに1人で暮らしたい希望) 3.保証会社審査(OK) 4.緊急連絡先(日本人の知人がおりました) 上記で申し込み内容は問題ございませんでした。
契約に際しては日本語が不得手なので下記実施いたしました。
①通常の契約書類作成(日本語版)

②重要事項説明書、契約書、紛争防止条例の概要対訳版(英語)    初回作成時は時間が掛かりましたが、 2回目からは項目の書き換えで済むので短時間で完了します ③ゴミの出し方、建物内のルールなど(英語) ④公共料金の申し込み方(英語) ⑤契約当日困らないよう英語の復習(笑) ⑥契約完了後に室内で建物の確認。質問事項に対応(英語) 入居後の質問も英語での対応になりますが、

基本的にはメールでのやり取りです。 電話や対面でのやり取りは少ないので、 即座に英語が出てこなくても対応できます。 入居後に相談があったのは 入居者宅に宗教関連の勧誘が来たのですが、 日本語ができないので断ることも理解することも できないと連絡がありました。 当社は建物エントランスの視覚に入りやすい場所に 「関係者以外の出入り禁止」文書を掲示しました。 文書内には、防犯カメラで常時記録、

第17回 当社での空室対策事例 事例1

住居兼事務所利用相談可能、または事務所利用相談可能にすることによって 問い合わせ客の幅が広がった事例です。
物件概要 RC賃貸マンション 1LDK 1フロア1世帯で、同フロアの居住者の影響がない建物。
募集活動 住居兼事務所利用可能を募集資料でPR
居住用、事業用、両方の媒体で募集活動
要確認事項
事前に必ず用途、利用人数、人の出入りの頻度を確認する
移転(入居)理由の確認
法人書類(謄本、決算書類)
その他
当社では基本的に物件見学は立会いで行っておりますので
立会い時に見学される方を確認いたします。
立会いを行うことによって現場で質問事項などに対応できますので
その後の進行がスムーズになります。

株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp

第16回 入居者属性別空室対策その3 自宅建て替え編

予算:地域と間取り次第です 優先条件:建て替え建物から近いこと。 荷物が置けて生活できる広さ。 賃料は安いほうがベターです。
建物グレードはあまり気にしないケースが多いです。 物件探し時期:建て替え工事の2ヶ月ぐらい前からが多いです。
貸主にとってのメリット:入居期間中の賃料の心配が無い点。 懸念事項:建て替え期間限定なので、1年以内に退去するケースが大半です。 部屋が汚れるケースは少ないですが、喫煙者が入居すると例え短期間があっても 壁紙などが交換となり借主負担が大きくなるので、喫煙有無の事前確認が 合ったほうが良いです。 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp

第15回 戸建ての貸し方 まとめ

戸建てを賃貸する場合の方法についてまとめてみました。

ペット飼育相談可能にする メリット 問合せが増える 懸念事項 ペット飼育マナーが悪い人(少数ですが)に賃貸すると 建物損耗のリスク有り。飼育ルール、退去時の精算方法を明確にすることが必要。
楽器相談可能にする メリット 問合せが増える 懸念事項 楽器によっては近隣への騒音苦情注意。楽器の種類と演奏ルールを 明確にすることが必要。重量楽器は床が抜けないよう注意。 建物建替え用借り住まいとして短期(半年から1年)での貸し出しを行う メリット 内装、水回りに通常の賃貸ほど神経質にならないで済む
室内の劣化が少ないので原状回復での問題が起きにくい。  懸念事項 貸し出し期間が短期なので、すぐに次回募集の準備をしなくては ならない 事務所利用を可能にする メリット 問合せが増える。浴室など水回りが古くても気にしない場合がある。 懸念事項 法人の実態や利用用途を明確にしないと、不法利用される恐れもあり。 店舗利用を可能にする メリット 問合せが増える。用途や立地によっていは賃料アップも可能。 懸念事項 人の出入りが多い業種の場合、建物損耗が早まる場合も有り。 利用客に自動車、自転車利用が多い場合は周辺に迷惑がかからないよう注意。 教室利用を可能にする メリット 問合せが増える。用途や立地によっていは賃料アップも可能。 懸念事項 人の出入りが多い業種の場合、建物損耗が早まる場合も有り。 利用客に自転車利用が多い場合は周辺に迷惑がかからないよう注意。 外国籍の方に賃貸 メリット 問合せが増える 懸念事項 入居中や退去時のトラブルがないよう、契約時に丁寧に説明すること。 日本語で対応が出来ない場合は英語版の契約書や資料を準備する必要有り。 特に注意する事項は更新料の支払い、退去時の清掃費や原状回復費用の精算。 DIY賃貸として貸し出し メリット 現況のまま貸し出せる 懸念事項 事前に改装内容を確認すること。退去時の返還条件を明確にすることが 必要。

第14回 入居者属性別空室対策その2 転勤編

予算:基本的には会社次第です。単身者の場合ですと8万円から9万円が 多い印象を受けます。 間取り:1Rか都心部から少し離れて1LDKという場合もございますが、 都心部1Rの方が一般的な印象を受けます。 優先条件:交通の便、物件グレード。アパートよりもマンション派が
非常に多い感じがいたします。 部屋探し時期:辞令直後か内示後すぐに探し始めるケースが多いです。 貸主にとってのメリット:賃料遅れが基本的に無いので、
安定感という面では一番だと思います。 懸念事項:いずれは転勤で引越してしまうことが多いので、 5年超の賃貸は期待薄いかもしれません。同じ会社の方に借りてもらう工夫も一考です。 優良顧客度はそれでも高いので、優遇条件を設けたいところなのですが、 初期費用も賃料も更新料も会社負担の場合が多いので、
礼金0ですとか、更新料ありませんというPRがあまり有効ではない
場合がございます。 それよりも入居者に直接メリットがあるPR(インターネット無料など)の方が 注目される可能性がございます。
株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
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第13回 入居者属性別空室対策その1

「都内に就職編」
都内に就職をきっかけに部屋探しをする新入社員の入居者属性 予算:7万以下が多い印象です。 間取り:1Rか1K 優先条件:交通の便がポイントです 部屋探し時期:就社の3ヶ月前から活動スタート 貸主にとってのメリット:結婚するまで長期居住する可能性有り。 懸念事項:高め賃料物件では期待薄い。 将来性:長期入居を促進するアイデアが欲しい。
「社会人が自宅を出て一人暮らしスタート編」
学校卒業後も自宅から勤務先に通っていたが、 そろそろ自立をということで一人暮らしを始める方の属性 予算:幅広いです。親御さんの援助があり10万円ぐらいの場合もあれば、 自分のできる範囲で7万円以下など一様ではない印象です。 間取り:1Rから1LDK。予算や親御さんの援助次第です。 優先条件:交通の便・物件グレード。自宅を敢えて出るのに、
大幅なグレードダウンは避けたい印象を受ける場合が多いです。
駅近くを重視する割合も高い印象です。 部屋探し時期:一様ではないです。自分が一人暮らしをしようと思う スイッチがいつ入るかです。20代半ばの方もいれば30代の方もおります。 貸主にとってのメリット:じっくり物件選びをして入居する傾向が強いので 長期入居の可能性が高くなります。その裏返しとして、希望条件に対しての妥協を 好まない傾向を感じます。収納の広さ、キッチンの大きさ、 浴室に窓があるか、南向きか、角部屋か、こだわりのポイントは様々ですが、 1つでも自分の希望に反するとトーンダウンしていく印象を受けます。

第12回 稼働率向上のためのちょっとした小技

やっと入居者が決まり、稼働率向上。できればこの状態が続いて欲しいと
思います。そうおもった矢先に今度は他室が契約更新時期に合わせて 退去・・・。うまくいかないものです。 そこで少しでも稼働率を維持する期間を長くする為の方法を考えてみました。
契約期間を長めにする。 一般的に賃貸住居の場合は2年契約が多いと思いますが、 これを契約更新時に3年に変更いたします。 そうすれば、次は更新が3年先になるので、更新をきっかけにする 退去の可能性が1年先送りできます。 更新料を減額する(またはゼロにする) 賃料の1か月分だった更新料を半月分にするのも大きな効果があると思います。 不動産会社に更新事務手数料を支払われている場合は配分について 事前に相談されたほうが宜しいかと思います。 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
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第11回 外国籍入居者に対応する その2

外国籍の方の部屋探し方法 日本の方であれば、ネットで調べて電話かメールで問合せ、 又は不動産会社に訪問して物件探しを行うという場合が多いです。 外国籍の方はどうでしょうか。
不動産ポータルサイト利用率は低いです。 外国語対応しているものが少ないからです。また外国籍ウエルカムな 不動産会社も少ないので、物件探しの効率悪くストレス溜まります。 不動産会社に訪問 1人でふらっと行くことは少ないと思います。 友人紹介の不動産会社に友人と行くか、外国籍入居者の部屋探しを積極的に 取り扱う不動産会社に行くかだと思います。 SNSで探す(FACEBOOKなど) 外国籍入居者の部屋探しを行う不動産会社のサイトが複数あります。 英語表記なのでストレス無く物件探せますが、日本人のポータルサイトに 比べれば物件数は少なくなります。 外国籍入居可能なシェアハウスに住む 一般的な賃貸物件に比べれば、簡素な手続きで入居可能な為です。 勤務先に探してもらう 勤務先が借主となり部屋探しを行う方法です。現況では一番選択肢が広がる手段です。 外国籍の方は外国籍入居可能な物件から選択するので、 まだまだ物件数が少ないのが現状です。 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
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第10回 入居者募集編「ちょっとしたアイデア編」

繁忙期以外に空室が発生すると、次の入居者が決まるまで時間がかかる。 5月に契約満期で更新のお知らせ出したら解約希望との回答が・・・ 秋には入居者が決まるのだろうか。 という場合、解約のきっかけになったのが、契約満了時期だった可能性も ございます。契約満了時期が1月だったらこんなに悩まないけど・・・
それならば契約満了時期を1月にスライドしてみてはいかがでしょう。 12月か1月解約であれば、その後内装をしても繁忙期に間に合う。 でもどうやって解約時期を調整するのか? 一案として12月か1月以外の契約スタートの場合、 初回のみ契約満了時期を2年+その先の12月または1月にする。 例えば、2014年10月1日契約開始の場合、通常2年契約であれば、
2016年9月30日までの契約となりますが、 これを2016年12月31日までとします。 そうすれば、仮に更新せずに契約満了になっても繁忙期に募集を行う事ができます。 更新した場合は次からは2年ちょうどにすれば、次回の満了時期が
2018年12月31日になりますので、契約満了時期での不安
(更新してくれるのか引っ越してしまうのか)が減少するのではないかと思います。 入居者にとっても初回の更新料(がある場合)の発生

第9回 入居者募集編「募集活動再点検」

繁忙期を過ぎると人の流れが落ち着き、引越しも減るのは仕方ないか・・・と
思う一方、それでも引越しがゼロになっているわけではなく、 入居者が決まっている物件はある・・・。
この差はなんだろうと悩んでしまうこともあると思います。
原点に立ち返り、募集条件設定にあたっての基本事項を
確認するのはいかがでしょうか 不動産に限らず、商品販売の基本的な分析手法として
4Pマーケティングミックスというものがございます。
PRICE(価格)、
PRODUCT(製品)、
PLACE(立地)、 PROMOTION(販促)
という切り口で分析及び作戦立案を行うものです。
PRICE=賃貸物件で言えば、賃料と初期費用(敷金・礼金・仲介料など)です。
周辺比較や需要動向(類似物件の成約状況はどうか)を調査します。
PRODUCT=募集中の建物のスペックです。構造・
間取り・日当たり・設備・環境・管理・楽器演奏可能・ペット飼育可能などの
要素が賃料に反映していきます。
PLACE=建物立地です。一考すると変えようがない気がいたしますが、
例えば、スカイツリーが近くにできればPRポイントになりますし、
建物近隣に新駅ができれば、その効果は非常に大きい場合がございます。
周辺環境で影響を受ける要素と考えられます。
PROMOTION=販促です。敷金・礼金ゼロ・フリーレント1ヶ月・
インターネット無料など、特典を付けて募集を行います。

株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
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第8回 空室対策編「身近で安価な便利度UP策」

部屋探しは賃料や見学したときの印象を重視するので、 実際に生活してみないと気づかない事も多いです。 実は気づいており、その対策も難しくないのに あまり行われていない項目がございます。 それは「室内洗濯物干し」事情です。
女性のみならず、男性でも雨の日は室内に洗濯物を干します。
しかし少なく見ても90%以上の貸室では室内物干し設備はついておりません。
真面目な入居者はわざわざ室内物干しを購入します。
普通の入居者は、たまになら良いかと妥協してカーテンレールに洗濯物を干します。
もしくは壁に自前でフックを両サイドに取り付けて 洗濯ロープを取り付けるということもあるようです。 この場合、カーテンレールも壁も結果として損傷する可能性が高いです。 借主・貸主双方にデメリットです 解決方法としては室内天井壁用の洗濯物干しフックを設置が考えられます。 比較的安価なのに、他貸室には少ないので、取り付ければ長期入居につながる 可能性も高まると思います。 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
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第7回 賃貸管理編「建物巡回時間」

建物巡回は日中に行う方が多いと思います。明るい時間に行った方が 全体的に良く見えるし作業もやり易い。日中に巡回を行うメリットは多いですが たまには夜間にも巡回してみてはいかがでしょうか。
夜間に巡回するメリットは日中は気付かなかった電球切れを発見できたり、 昼間はほとんど不在の建物も夜間には入居者が戻ってまいりますので、 入居者がいる状態での建物の空気感を確認することができます。 入居者が帰宅する時間に遭遇すれば、入居者の様子を少し伺うことができます。 建物に関して気になることはないか聞くのも良いと思います。 他、無い方が良い事ですが、居室からの騒音があることに気付いたり、ゴミだしマナーが 悪い現場を確認できたり、実は知らない第3者が鍵を持って同居していたり・・・ 建物内で気になる現象がある場合は夜間の建物巡回をお勧め致します。 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1階
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第6回 入居者募集編「周辺情報PR」

物件資料には設備に関する情報や最寄駅などの基本情報を中心に 間取り図や外観・室内写真が紹介されているものが一般的です。 周辺情報はいかがでしょうか。 地元に住んでいながらも近場の有名スポットに行った事がないケースも 結構多いものです。 物件近所にPRできそうなスポットがございましたら 是非散策して写真を撮ったりPRポイントを見つけてください。 当社事務所周辺では、駒沢公園徒歩圏内、自由が丘駅も利用可能、近隣に図書館有り、 イオン近隣有りといったフレーズがよく使われます。 PRするのはメジャースポットに限定しなくても良いと思います。 味自慢のラーメン屋でも個性的なジャズ喫茶でも東京タワーが見える歩道橋でも、 「物件の周辺楽しいと思わせるスポット」であれば十分です。 物件情報サイトでも最近は写真掲載可能枚数が増え、 建物写真以外にも周辺情報の写真も積極的にアップするようPRしております。
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第5回 入居者募集編「物件のセールスポイントと課題克服」

最寄駅、駅からの距離、間取り・・・といった希望条件に近い物件を 探す方法が一般的な部屋探しです。それに対して物件資料がセールスポイントを的確に
伝えているか確認します。
1.セールポイント 最寄駅が急行停車駅、駅から徒歩3分、新築など物件の特徴となるポイントを5つ (多すぎてもぼやけますし、少ないと魅力が乏しい印象になります)決めます。 例えば ①最寄りは人気の下北沢駅 ②下北沢駅徒歩3分なのに静かな環境③事務所としての利用もOK
④ペット用設備充実のペット共生型マンション
⑤1Kですが2人入居相談可能
2.課題の克服セールスポイントがある反面、課題となる箇所もあるかと思われます。
北向き、ユニットバス、エレベータなし、駅から徒歩15分・・・
課題は課題としてリストアップします。課題箇所はセールスポイントのように大きく打ち出すことはしませんが、課題の対処方法や克服できる方法はある場合は表記したほうが良い場合もございます。
例えば
①洗濯機置場がバルコニーですが、洗濯機と人が雨風防げるよう風除け板(扉)設置②駅から徒歩15分ですが、駅までの道のりは平坦で駅前には有料駐輪場(半日100円)がございます。バス停までは徒歩1分でバスの本数も多いです。地元商店街が近隣にあるので徒歩圏内で日常の買い物が可能です。などセールスポイントを明確にして関心を得る。
他物件に埋もれない為にも取り組んでみてください。

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