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管理編「オートロックが無い建物の防犯対策」

2020年7月20日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ 管理編「オートロックが無い建物の防犯対策」 賃貸物件の必須設備として人気が高いオートロック。 可能であれば後付でも設置したい建物オーナーも いると思いますが、設置が物理的に難しい場合もございます。 今回はオートロックが無い建物でどのように防犯対策を 行うことができるか考えてみたいと思います。 オートロックの目的は建物に関係の無い人物の出入りを 防ぐことです。具体的には泥棒、勧誘セールス、いたずら、不審者、 不法投棄などです。 なぜ彼らが建物に出入りするかというと 出入りが容易であり、逮捕されるリスクが低いからです。 出入りの容易さに対応するのがオートロックです。 もう一方の逮捕されるリスクを上げる対策を考えてみます。 どうしたら逮捕されるかというと、 その1.人物が特定され その2.警察に通報される からです。 その1.人物を特定する為には 1.       各戸にモニター付インターホンを設置(1台約2万円) 現在のモニター付インターホンは工事なしで設置可能なので やる気があれば、即日設置可能です。 家電量販店でもホームセンターでもネット通販でも購入可能です。 モニターインターホンに録画機能がついているので 怪しい訪問者の記録を残すことも可能です。 2.       録画機能付き防犯カメラ設置(数万円) 数十万円でなく、数万円で設置可能です。 カメラは台数が多いほうが防犯力は向上しますが、 道路面が撮影できる場所にカメラを設置した場合、 場所によっては警察から事件発生時に捜査資料として 防犯カメラデータの提出を依頼される場合がございます。 その2.警察に通報されるおもわせると対策 エントランス共有部分に 「無断立ち入り禁止」、「御用の無い方の立ち入りご遠慮下さい」 などのメッセージプレートをみかけますが、 残念ながら見落とされる、効果が無い場合が多いです。 この建物は本当に警察に通報すると思わせる為に 下記メッセージを目に入りやすい場所に設置します。 1.       無断立ち入り禁止

戸建ての貸し方 その3  戸建てを貸した時の収支分析 いくらで貸せる いくらかかる

2020年7月17日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ 戸建ての貸し方 その3  戸建てを貸した時の収支分析 お手持ちの戸建てをいくらで貸せるかは周辺相場を調べれば、 なんとなくわかりそう。 建物を補修したり維持するのに費用がどれくらいかかるのかは よくわからない・・・。 ということで、今回は戸建てを貸し出している時の収支について 説明いたします。 戸建てを6年間貸し出した時の収支例です A.家賃収入 月額120,000円と設定します。 (お手持ちの物件によって家賃額は異なります) 年間では1,440,000万円、 6年間では8,640,000円となります。 B.固定資産税 年額100,000円と仮定します。 (お手持ちの物件によって税額は異なります) 6年間では600,000円となります。 C.火災保険料 年額30,000円と設定します。 6年間では180,000円になります。 D.貸し出す為に必要なリフォーム費用概算(例) 室内清掃      80,000円 エアコン交換2台 180,000円 畳おもてがえ    30,000円 網戸交換3枚    10,000円 壁紙交換     200,000円 キッチン水栓交換  50,000円 ガスコンロ交換   70,000円 諸経費       50,000円 上記合計     670,000円 E.補修費用(予備費) 入居中に発生した不具合を補修する費用です。 設備故障などがなければ発生しません。 (例)給湯器 100,000円 (例)雨漏り補修 程度により異なります F.入居者入れ替え時費用 6年間の賃貸期間中、途中で入居者の退去があった場合は 再度入居者の募集を行います。 設備に問題が無い場合は室内清掃費のみが発生いたします。 (例)室内清掃費 80,000円 G.建物管理費 当社の場合、賃料の4%+消費税で建物管理を承ります。 月額5,280円、年間63、360円 6年間で380,160円になります。 H.建物メンテナンス費用 敷地内に庭があり

管理編「民法改正後の賃貸契約書処理について」 連帯保証人手続き

2020年7月16日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、賃貸管理ブログ 管理編「民法改正後の賃貸契約書処理について」 コロナ禍で取り上げられることが少なくなっておりますが、 2020年4月1日から民法改正されました。 賃貸契約書も連帯保証人を立てている場合は 保証限度額(極度額)を設けることが必要になりました。 2020年4月1日以降に更新を迎える更新契約分についても 同様の手続きが必要となります。 更新分の契約手続きについては 「極度額を設定した」連帯保証人承諾書を作成して、 連帯保証人の実印押印、印鑑証明書添付をお願いしております。 今までは契約書類は貸主と借主分の2部作成にしておりましたが、 民法改正後は連帯保証人分も作成しております。 極度額について、設定額の上限は無く、相場もまだ定まっておりませんが、 報道等を見ると賃料の6か月分から3年分の範囲に収まっていることが 多いです。 賃貸保証会社の保証限度額が2年という会社が多いので、 それに準じて保証人の極度額を2年にする事例もございます。 書類手続きの手間は増えますが、 これを機会に連帯保証人の再確認ができますので、 契約の健全性維持には良い機会になります。 参照 国土交通省 民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Q&A  https://www.mlit.go.jp/common/001316901.pdf 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根 2-4-6  レジデンス石山 1 階 TEL:03-5701-0507 EMAIL: webmaster@housingi.co.jp WEB: http://www.housingi.co.jp

管理編「賃貸の足音、騒音問題の対処、調査方法について」

2020年7月14日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、賃貸管理ブログ 管理編「賃貸の足音、騒音問題の対処、調査方法について」 賃貸物件を管理していると必ず起こる騒音、足音問題です。 「上の階の足音がうるさい」、「隣が宴会を夜中までやっている」など 様々あると思います。 特にステイホーム期間中は足音、騒音問題が増えたと報道にも ございました。 一番頻度が多い足音については、当社では苦情があったらすぐに 建物全戸に「足音の苦情がある」おしらせを出しています。 大事な点は、前回も書きましたが、怒り調子にならず、 事実の記述と協力を求めることをお願いすることを重視します。 「おしらせ」が入ることによって、改善することも多いですが、 改善しない場合も残念ながらございます。 改善しない場合、戸別に連絡をして確認する場合もございますが、 下の階からの苦情で、すぐに真上の階と特定しない方が良いです。 横の部屋、斜め上の部屋、2つ上の階の部屋だったという場合も ございますので、慎重、広範囲に調査を行うことが必要です。 また「足音の苦情」だったのに、実は足音では無く「水道管の ハンマーノック現象」だった場合もございます。 ハンマーノック音と足音は似ているので間違える可能性は 十分考えられます。 建物の給水管(給湯管含む)の経路図で管の配置を確認することも 原因究明に効果ございます。 いろいろ調査しても原因究明できない場合もございます。 当社では以前、全戸に協力をお願いして 1部屋ずつ立会いを行い、足音が発生したとき、水道を出した時などの 音の影響を下の部屋、横の部屋、斜め下の部屋に調査スタッフを配置して 確認したことがございます。 (調査の1ヶ月前に調査のおしらせを配布して協力をお願いしました。 調査には少なくとも4人以上のスタッフが必要になります。) 15部屋の物件で約3時間かけて調査を行いました。 その結果、原因も明確になり問題も解決いたしました。 おおがかりな調査でしたので、出来ればここに至る前に 解決したいです。 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根 2-4-6  レジデンス石山 1 階

管理編「賃貸管理の不安や心配事 解消編」

2020年7月12日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、賃貸管理ブログ 管理編「賃貸管理の不安や心配事 解消編」 よくある心配事の例 (外国籍の方の場合でも対応可能です) 1.突然所在不明になってしまう(外国籍の方の場合) 入居者と連絡が取れなくなってしまうと困ってしまいます。 当社の場合、基本的には申し込み時に賃貸保証会社の利用を 条件としておりますので、 外国人登録証、勤務先、緊急連絡先(母国含めて)の 情報がしっかりしていないと審査に通らないです。 本当に万が一、いなくなってしまった場合でも 保証会社が残置物撤去の費用も負担するので、 金銭上の負担は発生いたしません。 もちろんいなくなってしまってから解約までの賃料も 保証会社によって支払われます。 2.ごみ出しのマナーが悪い 曜日を守らない、分別しない、などの問題が起きる場合が ございます。    1. まず入居契約時に自治体のごみ出しのパンフレットで ごみ出しについて説明。 引渡し時もゴミ捨て場所やごみ捨て方法を説明            2. 入居後のゴミ処理で問題が発生した時に すぐに、こまめに連絡。        大事なのは「怒り口調」は使わず、  起こっている事と対処方法、そして心配をしていることを  端的に伝えることです。 3.       騒音問題 (確実にその部屋からの騒音と特定できる場合です) リアルタイムで騒音苦情の連絡が有った場合は すぐに騒音の苦情があることを伝えます。 昨日の騒音など苦情に時間差があった場合は、 書面(メールでもOKです)で騒音の時間帯や 騒音の程度、様子を伝え、他の入居者に影響を及ぼしていることを 伝えます。 ここでも大事なのは「怒り口調」は使わず、 対処方法、そして心配をしていることを端的に伝えることです。 4.       契約時に申請の無い人物が同居している!? これは気づいたら、すぐに確認する必要があります。 もし、「友人です」と言われた場合、 その方が合鍵を持っていたら、 友人という言い訳は通用しないことを説明します。 その上で同居を希望する場合 1.     

賃貸物件 雑草処理

2020年7月12日 株式会社ハウジング・アイ 空き家活用、賃貸管理ブログ 先日、管理物件の雑草処理を行いました。 雑草処理を行うと建物の印象も自分の心もすっきりします。 入居者からの印象もきっと良くなると思います。 なるべく曇りの日に、日暮れ前に完了するよう 作業を行うことをおすすめいたします。 準備体操も忘れずに! 立ち座りの入れ替え多く、腰の負担が大きいです。 当社から電車で1時間程度の距離であれば、 雑草処理作業も承りますので お気軽にお問合せください。 管理契約の無い物件でも対応可能です。 金額は現地確認してからになりますが、 1万円から2万円の間になります。 雑草処理に必要な道具 剪定ばさみ(幹が太くなった雑草も多いです) 手袋(ビニール製の中厚手が良いです) ゴミ袋(厚手の方が良いです) ほうき ちりとり 飲み物(熱中症対策) 汚れても良い服装、帽子 虫除けスプレー 株式会社 ハウジング・アイ 東京都目黒区中根 2-4-6  レジデンス石山 1 階 TEL:03-5701-0507 EMAIL: webmaster@housingi.co.jp WEB: http://www.housingi.co.jp