2018年11月27日火曜日

第14回 入居者属性別空室対策その2 転勤編


予算:基本的には会社次第です。単身者の場合ですと8万円から9万円が
多い印象を受けます。
間取り:1Rか都心部から少し離れて1LDKという場合もございますが、
都心部1Rの方が一般的な印象を受けます。
優先条件:交通の便、物件グレード。アパートよりもマンション派が
非常に
多い感じがいたします。
部屋探し時期:辞令直後か内示後すぐに探し始めるケースが多いです。
貸主にとってのメリット:賃料遅れが基本的に無いので、
安定感という面では
一番だと思います。
懸念事項:いずれは転勤で引越してしまうことが多いので、
5年超の賃貸は期待薄いかもしれません。同じ会社の方に借りてもらう工夫も一考です。
優良顧客度はそれでも高いので、優遇条件を設けたいところなのですが、
初期費用も賃料も更新料も会社負担の場合が多いので、
礼金0ですとか、更新料ありません
というPRがあまり有効ではない
場合がございます。
それよりも入居者に直接メリットがあるPR(インターネット無料など)の方が
注目される可能性がございます。

株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp


2018年11月19日月曜日

第13回 入居者属性別空室対策その1


「都内に就職編」

都内に就職をきっかけに部屋探しをする新入社員の入居者属性
予算:7万以下が多い印象です。
間取り:1Rか1K
優先条件:交通の便がポイントです
部屋探し時期:就社の3ヶ月前から活動スタート
貸主にとってのメリット:結婚するまで長期居住する可能性有り。
懸念事項:高め賃料物件では期待薄い。
将来性:長期入居を促進するアイデアが欲しい。
 

「社会人が自宅を出て一人暮らしスタート編」

学校卒業後も自宅から勤務先に通っていたが、
そろそろ自立をということで一人暮らしを始める方の属性
予算:幅広いです。親御さんの援助があり10万円ぐらいの場合もあれば、
自分のできる範囲で7万円以下など一様ではない印象です。
間取り:1Rから1LDK。予算や親御さんの援助次第です。
優先条件:交通の便・物件グレード。自宅を敢えて出るのに、
大幅なグレードダウンは
避けたい印象を受ける場合が多いです。
駅近くを重視する割合も高い印象です
部屋探し時期:一様ではないです。自分が一人暮らしをしようと思う
スイッチがいつ入るかです。20代半ばの方もいれば30代の方もおります。
貸主にとってのメリット:じっくり物件選びをして入居する傾向が強いので
長期入居の可能性が高くなります。その裏返しとして、希望条件に対しての妥協を
好まない傾向を感じます。収納の広さ、キッチンの大きさ、
浴室に窓があるか、南向きか、角部屋か、こだわりのポイントは様々ですが、
1つでも自分の希望に反するとトーンダウンしていく印象を受けます。
物件PRポイント:物件グレードの他、建物不具合時の迅速対応、
建物の定期清掃実施など管理の良さも大きなPRポイントになります。
 
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2018年11月12日月曜日

第12回 稼働率向上のためのちょっとした小技


やっと入居者が決まり、稼働率向上。できればこの状態が続いて欲しいと
思います。そうおもった矢先に今度は他室が契約更新時期に合わせて
退去・・・。うまくいかないものです。
そこで少しでも稼働率を維持する期間を長くする為の方法を考えてみました。

  1. 契約期間を長めにする。
    一般的に賃貸住居の場合は2年契約が多いと思いますが、
    これを契約更新時に3年に変更いたします。
    そうすれば、次は更新が3年先になるので、更新をきっかけにする
    退去の可能性が1年先送りできます。
     
  2. 更新料を減額する(またはゼロにする)
    賃料の1か月分だった更新料を半月分にするのも大きな効果があると思います。
    不動産会社に更新事務手数料を支払われている場合は配分について
    事前に相談されたほうが宜しいかと思います。
     
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2018年11月5日月曜日

第11回 外国籍入居者に対応する その2


外国籍の方の部屋探し方法
日本の方であれば、ネットで調べて電話かメールで問合せ、
又は不動産会社に訪問して物件探しを行うという場合が多いです。
外国籍の方はどうでしょうか。

  1. 不動産ポータルサイト利用率は低いです。
    外国語対応しているものが少ないからです。また外国籍ウエルカムな
    不動産会社も少ないので、物件探しの効率悪くストレス溜まります。
  2. 不動産会社に訪問
    1人でふらっと行くことは少ないと思います。
    友人紹介の不動産会社に友人と行くか、外国籍入居者の部屋探しを積極的に
    取り扱う不動産会社に行くかだと思います。
  3. SNSで探す(FACEBOOKなど)
    外国籍入居者の部屋探しを行う不動産会社のサイトが複数あります。
    英語表記なのでストレス無く物件探せますが、日本人のポータルサイトに
    比べれば物件数は少なくなります。
  4. 外国籍入居可能なシェアハウスに住む
    一般的な賃貸物件に比べれば、簡素な手続きで入居可能な為です。
  5. 勤務先に探してもらう
    勤務先が借主となり部屋探しを行う方法です。現況では一番選択肢が広がる手段です。
     
    外国籍の方は外国籍入居可能な物件から選択するので、
    まだまだ物件数が少ないのが現状です。
     
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2018年11月1日木曜日

第10回 入居者募集編「ちょっとしたアイデア編」


繁忙期以外に空室が発生すると、次の入居者が決まるまで時間がかかる。
5月に契約満期で更新のお知らせ出したら解約希望との回答が・・・
秋には入居者が決まるのだろうか。
という場合、解約のきっかけになったのが、契約満了時期だった可能性も
ございます。契約満了時期が1月だったらこんなに悩まないけど・・・
それならば契約満了時期を1月にスライドしてみてはいかがでしょう。
12月か1月解約であれば、その後内装をしても繁忙期に間に合う。
でもどうやって解約時期を調整するのか?
一案として12月か1月以外の契約スタートの場合、
初回のみ契約満了時期を2年+その先の12月または1月にする。
例えば、2014年10月1日契約開始の場合、通常2年契約であれば、
2016年9月
30日までの契約となりますが、
これを2016年12月31日までとします。
そうすれば、仮に更新せずに契約満了になっても繁忙期に募集を行う事ができます。
更新した場合は次からは2年ちょうどにすれば、次回の満了時期が
2018年12月31日に
なりますので、契約満了時期での不安
(更新してくれるのか引っ越してしまうのか)が減少
するのではないかと思います。
入居者にとっても初回の更新料(がある場合)の発生タイミングが少し後になるので、
デメリットにはならないと思います。
更新を担当する不動産会社にとっても難易度の高いことでないと思いますので、
ご検討いかがでしょうか。
 
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賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その3」

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その3」 外国籍入居者について 前回からの続きになります。   賃貸経営で最も大切な指標のひとつが稼働率。 いかに長期間、高い稼働率を維持するかが 賃貸経営に重要なポイントです。 前回は東京都の人口推移について分析しまし...