第１４回 入居者属性別空室対策その２ 転勤編

予算：基本的には会社次第です。単身者の場合ですと８万円から９万円が

多い印象を受けます。

間取り：１Ｒか都心部から少し離れて１ＬＤＫという場合もございますが、

都心部１Ｒの方が一般的な印象を受けます。

優先条件：交通の便、物件グレード。アパートよりもマンション派が
非常に多い感じがいたします。

部屋探し時期：辞令直後か内示後すぐに探し始めるケースが多いです。

貸主にとってのメリット：賃料遅れが基本的に無いので、
安定感という面では一番だと思います。

懸念事項：いずれは転勤で引越してしまうことが多いので、

５年超の賃貸は期待薄いかもしれません。同じ会社の方に借りてもらう工夫も一考です。

優良顧客度はそれでも高いので、優遇条件を設けたいところなのですが、

初期費用も賃料も更新料も会社負担の場合が多いので、
礼金０ですとか、更新料ありませんというＰＲがあまり有効ではない
場合がございます。

それよりも入居者に直接メリットがあるＰＲ（インターネット無料など）の方が

注目される可能性がございます。

株式会社　ハウジング・アイ

東京都目黒区中根2-4-6　レジデンス石山1階
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
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第１３回 入居者属性別空室対策その１

「都内に就職編」

都内に就職をきっかけに部屋探しをする新入社員の入居者属性

予算：７万以下が多い印象です。

間取り：１Ｒか１Ｋ

優先条件：交通の便がポイントです

部屋探し時期：就社の３ヶ月前から活動スタート

貸主にとってのメリット：結婚するまで長期居住する可能性有り。

懸念事項：高め賃料物件では期待薄い。

将来性：長期入居を促進するアイデアが欲しい。

 

「社会人が自宅を出て一人暮らしスタート編」

学校卒業後も自宅から勤務先に通っていたが、

そろそろ自立をということで一人暮らしを始める方の属性

予算：幅広いです。親御さんの援助があり１０万円ぐらいの場合もあれば、

自分のできる範囲で７万円以下など一様ではない印象です。

間取り：１Ｒから１ＬＤＫ。予算や親御さんの援助次第です。

優先条件：交通の便・物件グレード。自宅を敢えて出るのに、
大幅なグレードダウンは避けたい印象を受ける場合が多いです。
駅近くを重視する割合も高い印象です。

部屋探し時期：一様ではないです。自分が一人暮らしをしようと思う

スイッチがいつ入るかです。２０代半ばの方もいれば３０代の方もおります。

貸主にとってのメリット：じっくり物件選びをして入居する傾向が強いので

長期入居の可能性が高くなります。その裏返しとして、希望条件に対しての妥協を

好まない傾向を感じます。収納の広さ、キッチンの大きさ、

浴室に窓があるか、南向きか、角部屋か、こだわりのポイントは様々ですが、

１つでも自分の希望に反するとトーンダウンしていく印象を受けます。

物件ＰＲポイント：物件グレードの他、建物不具合時の迅速対応、

建物の定期清掃実施など管理の良さも大きなＰＲポイントになります。

 

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第１２回 稼働率向上のためのちょっとした小技

やっと入居者が決まり、稼働率向上。できればこの状態が続いて欲しいと

思います。そうおもった矢先に今度は他室が契約更新時期に合わせて

退去・・・。うまくいかないものです。

そこで少しでも稼働率を維持する期間を長くする為の方法を考えてみました。

1. 契約期間を長めにする。
   一般的に賃貸住居の場合は２年契約が多いと思いますが、
   これを契約更新時に３年に変更いたします。
   そうすれば、次は更新が３年先になるので、更新をきっかけにする
   退去の可能性が１年先送りできます。
    
2. 更新料を減額する（またはゼロにする）
   賃料の１か月分だった更新料を半月分にするのも大きな効果があると思います。
   不動産会社に更新事務手数料を支払われている場合は配分について
   事前に相談されたほうが宜しいかと思います。
    
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第１１回 外国籍入居者に対応する その２

外国籍の方の部屋探し方法

日本の方であれば、ネットで調べて電話かメールで問合せ、

又は不動産会社に訪問して物件探しを行うという場合が多いです。

外国籍の方はどうでしょうか。

1. 不動産ポータルサイト利用率は低いです。
   外国語対応しているものが少ないからです。また外国籍ウエルカムな
   不動産会社も少ないので、物件探しの効率悪くストレス溜まります。
2. 不動産会社に訪問
   １人でふらっと行くことは少ないと思います。
   友人紹介の不動産会社に友人と行くか、外国籍入居者の部屋探しを積極的に
   取り扱う不動産会社に行くかだと思います。
3. ＳＮＳで探す（ＦＡＣＥＢＯＯＫなど）
   外国籍入居者の部屋探しを行う不動産会社のサイトが複数あります。
   英語表記なのでストレス無く物件探せますが、日本人のポータルサイトに
   比べれば物件数は少なくなります。
4. 外国籍入居可能なシェアハウスに住む
   一般的な賃貸物件に比べれば、簡素な手続きで入居可能な為です。
5. 勤務先に探してもらう
   勤務先が借主となり部屋探しを行う方法です。現況では一番選択肢が広がる手段です。
    
   外国籍の方は外国籍入居可能な物件から選択するので、
   まだまだ物件数が少ないのが現状です。
    
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第１０回 入居者募集編「ちょっとしたアイデア編」

繁忙期以外に空室が発生すると、次の入居者が決まるまで時間がかかる。

５月に契約満期で更新のお知らせ出したら解約希望との回答が・・・

秋には入居者が決まるのだろうか。

という場合、解約のきっかけになったのが、契約満了時期だった可能性も

ございます。契約満了時期が１月だったらこんなに悩まないけど・・・
それならば契約満了時期を１月にスライドしてみてはいかがでしょう。

１２月か１月解約であれば、その後内装をしても繁忙期に間に合う。

でもどうやって解約時期を調整するのか？

一案として１２月か１月以外の契約スタートの場合、

初回のみ契約満了時期を２年＋その先の１２月または１月にする。

例えば、２０１４年１０月１日契約開始の場合、通常２年契約であれば、
２０１６年９月３０日までの契約となりますが、

これを２０１６年１２月３１日までとします。

そうすれば、仮に更新せずに契約満了になっても繁忙期に募集を行う事ができます。

更新した場合は次からは２年ちょうどにすれば、次回の満了時期が
２０１８年１２月３１日になりますので、契約満了時期での不安
（更新してくれるのか引っ越してしまうのか）が減少するのではないかと思います。

入居者にとっても初回の更新料（がある場合）の発生タイミングが少し後になるので、
デメリットにはならないと思います。

更新を担当する不動産会社にとっても難易度の高いことでないと思いますので、

ご検討いかがでしょうか。

 

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