賃貸管理編「２０２１年版 コロナ渦の賃貸管理業務のポイント その１」

 

２０２１年１月８日

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、空室対策、賃貸管理ブログ

賃貸管理編「２０２１年版　

コロナ渦の賃貸管理業務のポイント　その１」

 

新年あけましておめでとうございます。

おめでたい気分になるのは難しい状況ですが、、

年が変わり、気持ち新たに今年も業務に

取り組みますので何卒宜しくお願い申し上げます。

１月８日から、早速？東京都と周辺３県は

緊急事態宣言対象地域となりました。

 

２０２０年から続く、コロナ対応。

賃貸管理会社が考えること、

行う対策について考えてみました。

 

大きな要因

２０２０年から続くコロナ渦による景気悪化、

雇用状況悪化、行動制限要請。

 

おもな影響

１．      テレワーク増加。

在宅時間が長くなります。

建物内でのインターネット需要が増加しています。

高速インターネットが引き込みの需要が

増加しています。

 建物のインターネット環境を

把握しておりますでしょうか。

ネット通販がさらに増えます。

宅配ボックスは設置しておりますでしょうか。

宅配ボックスは問題なく稼動しておりますでしょうか。

受け取り忘れの荷物や誤配達の荷物が長期間そのままに

なっている場合がございます。

定期的な稼働状況確認も大切です。

 

「足音が気になる」など生活音についての

問合せが増加します。

日中も在宅の為、上下隣室の音が気になる

場合がございます。

相談があった場合は、すぐに建物全戸に「おしらせ」を

入れるなど、まずは注意喚起、

協力をお願いする姿勢を伝えます。

在宅勤務の環境が良くないと将来的な退去に

つながる可能性もございます。

反対にテレワーク環境の良さをＰＲできる物件は

（静か、高速インターネット利用可能、宅配ボックス完備、

周辺環境良いなど）、

入居者募集に際しての大きな武器になります。

 

２．      実家に戻るので退去

テレワークで出社の必要もなくなり、

会社の近くで暮らす必要も無くなった。

高い家賃がもったいない。

上記理由で実家に戻る事例は増えております。

合理的な考えだと思いますので、

賃貸管理会社が実家に戻ることを

減らすために出来ることはほとんど無いと思います。

新規の空室をいかに埋めていくかという作業に

注力したいと思います。

 

３．      転勤需要の減少（予測）

現在の状況で積極的に転勤が行われる可能性は

下がると思います。

例年通り２月、３月の移動シーズンで

部屋が決まるだろうという予測は

立てづらくなります。

 

次回に続きます。

 

今日の１枚

東京タワー

特別ライトアップ

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賃貸営業編「コロナ渦での賃貸物件トレンド」

 ２０２０年８月９日

株式会社ハウジング・アイ

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賃貸営業編「コロナ渦での賃貸物件トレンド」

 

緊急事態宣言解除後の６月は

賃貸物件需要の回復の兆しが感じられましたが、

感染者数増加が続き、７月に入ってからは

活発さがあまり感じられなくなりました。

 

この状況下でも引越しされる方は

リモートで業務対応できる割合が高い印象です。

都会から実家のあるの地方に戻る

都会から郊外の賃料が手ごろな物件に引越す

事例がございます。

今までは、より都心、より駅近を重視する傾向でしたが、

リモートで業務できる状況になり、

駅から近くなくても良い、手ごろな賃料、ネット環境が

重視される傾向になってきている印象もございます。

 

駅から遠い物件で入居者募集に苦労している物件には

商機があるかもしれません。

ネット環境（高速インターネットが引きこみできる）は

必須ですので、ご所有の建物が高速インターネットを

引きこめる環境であるか確認する必要がございます。

 

コロナ感染防止対策として、

電車通勤をやめて自転車通勤に切り替えた方もおります。

集合住宅では自転車置き場の自転車台数が増加する

可能性がございますので、

自転車置き場の空きに余裕はあるか、

放置や長期間未使用自転車はないかの確認も

必要になると思います。

自転車置き場スペースに余裕が無い場合は、

登録制や有料化を検討することも考えられます。

 

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管理編「民法改正後の賃貸契約書処理について」 連帯保証人手続き

２０２０年７月１６日

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管理編「民法改正後の賃貸契約書処理について」

コロナ禍で取り上げられることが少なくなっておりますが、

２０２０年４月１日から民法改正されました。

賃貸契約書も連帯保証人を立てている場合は

保証限度額（極度額）を設けることが必要になりました。

２０２０年４月１日以降に更新を迎える更新契約分についても

同様の手続きが必要となります。

更新分の契約手続きについては

「極度額を設定した」連帯保証人承諾書を作成して、

連帯保証人の実印押印、印鑑証明書添付をお願いしております。

今までは契約書類は貸主と借主分の２部作成にしておりましたが、

民法改正後は連帯保証人分も作成しております。

極度額について、設定額の上限は無く、相場もまだ定まっておりませんが、

報道等を見ると賃料の６か月分から３年分の範囲に収まっていることが

多いです。

賃貸保証会社の保証限度額が２年という会社が多いので、

それに準じて保証人の極度額を２年にする事例もございます。

書類手続きの手間は増えますが、

これを機会に連帯保証人の再確認ができますので、

契約の健全性維持には良い機会になります。

参照

国土交通省　民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Ｑ＆Ａ 

https://www.mlit.go.jp/common/001316901.pdf

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賃貸物件 雑草処理

２０２０年７月１２日

株式会社ハウジング・アイ

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先日、管理物件の雑草処理を行いました。
雑草処理を行うと建物の印象も自分の心もすっきりします。

入居者からの印象もきっと良くなると思います。

なるべく曇りの日に、日暮れ前に完了するよう
作業を行うことをおすすめいたします。

準備体操も忘れずに！
立ち座りの入れ替え多く、腰の負担が大きいです。

当社から電車で１時間程度の距離であれば、
雑草処理作業も承りますので
お気軽にお問合せください。

管理契約の無い物件でも対応可能です。
金額は現地確認してからになりますが、
１万円から２万円の間になります。

雑草処理に必要な道具
剪定ばさみ（幹が太くなった雑草も多いです）

手袋（ビニール製の中厚手が良いです）

ゴミ袋（厚手の方が良いです）

ほうき

ちりとり

飲み物（熱中症対策）

汚れても良い服装、帽子

虫除けスプレー

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一気に進むオンライン賃貸、見学から契約まで非対面化

２０２０年７月２日

株式会社ハウジング・アイ

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一気に進むオンライン賃貸、見学から契約まで非対面化。

１．      オンライン物件見学編

コロナ後に備え、募集中の賃貸物件の動画紹介ページを

作成いたしました。

１次問合せの方に動画をご覧頂いて、

動画確認後に室内見学希望であれば、

申し込み希望する確率も上昇するのではないかと

効率向上を目的にしておりました。

動画撮影はスマホ、無料の動画編集ソフトを使用して、

ＹＯＵＴＵＢＥでチャンネル作成して公開いたしました。

動画の撮影と編集は試行を繰り返しましたが、

室内を部分ごとに撮影して、その動画をつなげて

動画を一本完成させました。

動画で撮影が難しい部分は静止画（写真）も併用しました。

動画のつなぎや静止画との組み合わせは

おもった以上に簡単にできました。

動画作成の効果ですが、

予想通りの効果もありましたし、

予想外の効果もありました。

予想外の効果は、物件紹介動画だけで

申し込み希望の問合せがあったことです。

当社では原則は見学してからの申込にしているのですが、

転勤までの時間が迫っていて、

しかもコロナの影響で移動に制約があったため、

特例として物件動画の確認だけで

申込を受付いたしました。（成約しました）

２．      申込手続き

申込書の性格上、現時点では自署を要求されるので、

申込書をＰＤＦ添付でメール送信します。

借主側で印刷して記入した、記入済みの申込書を

借主からＰＤＦ添付で返信して頂きます。

少し前まではＦＡＸ経由が多かったですが、

メールのみで手続きを行うケースが増えてきました。

３．      オンライン契約手続き

事前に契約書類を借主宛に送付いたします。

契約日が申し込み日から近い場合は

急いで作成して送付しなければなりませんので、

この点は不動産会社にとっては負担増かもしれません。

借主とは契約当日、ＺＯＯＭなどの

オンライン会議アプリやソフトを利用して、

双方が視覚、音声を確認できる状態で

契約書類の説明を行います。

前回のブログでも書きましたが、

ネット回線のスピードが十分でないと、

会議の画面や音声が固まったり、遅延が生じるので、

要注意です。

借主に事前に一通り書類に目を通すようお願いすると、

当日の説明もスムーズに進行します。

４．      鍵引渡し

現地で待ち合わせをして鍵の引渡しを行います。

鍵の引渡しは対面で行い、設備の利用方法のや

ゴミの出し方の説明を行います。

今後もコロナ感染対策に対応した賃貸営業が続きます。

状況に応じてオンライン、非対面処理を活用して

柔軟な賃貸営業を行いたいと思います。

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コロナ後の賃貸営業について その１

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コロナ後の賃貸営業について　その１

今後はコロナ前のスタイルの物件見学、

仲介業者が１日で数件の物件を見学は少なくなり、

その代りに物件見学前に物件室内を自宅で

動画を見て予習をするスタイルが増えると予想します。

事前に動画で予習すれば、見学する物件の絞込みが出来ますので、

効率の良い見学が可能になると思います。

当社でも現在募集中の物件の室内動画作成を進めております。

お問合せいただいた方に動画アドレスをメールでお知らせしております。

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第２３回管理編「休日にトイレが詰まったら・・・」

４月後半から５月にかけて連休がありました。

万が一の時の為に会社の電話は携帯に転送して

入居者からの連絡が取れるよう準備しました。

多分、何も起こらないだろうと思っておりましたが・・・。

まさかのトイレ詰まりが発生してしまいました。

それでも火災保険の水回りサービス（３０分程度の応急措置は無料対応）が

あるので、ごれで大丈夫だろうと思っていたら、

現場から「通常処理では改善せず、専門業者を呼ばないと無理です」との

報告がありました。

通常時ならいつも利用している水道業者を手配すれば解決するのですが、

連休中で連絡が取れませんでした。

困りました。

ネットで水道業者を検索すればいくらでも出てきますが、

宣伝が全面に出た業者の広告が多く、相談する気が進みません。

過去に苦い経験もあります。（不要なトイレ外しをして費用を計上しようとする。

すぐに本体交換をしようとするなど）

検索を繰り返して、「東京都指定排水設備工事事業者」のページを見つけました。

（下記リンク参照）

http://www.gesui.metro.tokyo.jp/living/jigyousya/list/current/index.html

ここに掲載されている業者なら、

何かあった時は東京都から処分を受ける可能性が

あるので、堅実な業者が多いのではないかと推測しました。

当社も上記リストから祝日も対応している業者を見つけて依頼しました。

まずまず妥当な業者が見つかり詰まり改善の作業を行い解決しました。

 

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第２１回 管理編「水回り不調の対応方法 その１」

建物管理で避けて通れないのが設備不調の対応です。

当社での対応事例です。

1. 蛇口の水締りがわるくなってきた（蛇口ポタポタなど）
   Ａ．一般的な蛇口（ホームセンターでパッキンが買えるタイプ）の場合、
   当社スタッフで補修部品を購入して補修を行います。
   Ｂ．シングルレバー混合水栓の場合、
   ホームセンターでは補修部品が無いので、メーカー又は水道修理業者に修理又は交換の依頼をします。
   
2. トイレの水が流れない。
   Ａ．当社管理物件では「宅建ファミリー共済」（火災保険）の加入を推奨しております。
   宅建ファミー共済の加入者サービスで「水回りサービス」（３０分程度の応急措置無料）が
   あります。この水回りサービスを利用して対応します。応急措置で対応できない場合も
   詳細の症状の情報が得られるので、その後の対応に活かせます。
   Ｂ．メーカー（ＴＯＴＯ，ＬＩＸＩＬなど）又は
   水道修理業者（フランチャイズ系ではない）に相談、
   
   水道修理業者の見つけ方１．リフォームをお願いしている内装業者経由で紹介してもらう
   ２．初回のみホームセンターで相談して、ホームセンターで紹介された
   　　水道業者の仕事ぶりをみて次回以降もお願いする。緊急の時はネット等で慌てて探してしまいがちですが、こちらの慌てぶりに乗じて、
   本来不要なトイレの本体交換を提案したり、高額な修理費用を請求する業者がおりますのでご注意下さい。
   
   以下、次号に続きます
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