2021年11月22日月曜日

ゼロから始める空き家賃貸 (6) 自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い?

 

ゼロから始める空き家賃貸

 

自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い?


入居者が決まり、賃貸借契約も完了し、

賃貸が始まります。

建物管理はどうしますか?

賃貸借契約を対応した不動産会社は

建物管理契約を締結していない場合、

基本的には賃貸借契約の締結で

業務は完了となります。

(付帯して更新時期の更新書類の作成と

解約時の立会いは建物管理契約無しでも

実施することが多いですが)

建物管理の方法としては以下が考えられます。

A.貸主自身で建物管理業務を行う

B.地元(小規模)不動産会社に委託する

C.大手不動産会社に委託する

 

A.貸主自身で建物管理を行う場合

メリット

建物管理費用のコスト削減

通常、建物管理費用は

賃料の3%から5%が多いです。

賃料が10万円で管理費が5%であれば、

毎月の管理料は5,000円になりますので、

年間で60,000円、建物管理費用分の

コスト削減が出来ます。

デメリット

基本的には何事も貸主自身で対応する必要があります。

戸建ての場合、集合住宅と異なり、

建物内での隣人トラブルが無いですが、

設備の不具合、賃料滞納処理、雑多な交渉事など

いろいろと対応する事がございます。

対象物件の近くに住んでいて、

管理対応する時間もあれば良いですが、

物件から遠くに住んでいたり、

貸主自身も勤めがある状況では

管理対応するのは難しい面がございます。

設備修理の手配も付き合いのある業者が

いない中では適切な判断が難しい場合もございます。

多いのは水回りのトラブル対応で

ネット検索して上位表示されている

業者に依頼したら、高額請求された事例は

見聞します。

 

B.地元(小規模)不動産会社に委託する

メリット

建物管理業務の煩わしさから開放される

建物管理会社が設備不調や滞納処理を

対応してくれますので、

貸主自身が現場に出向いたり、手配を行う

必要が無くなります。

 デメリット

1.建物管理費用が発生します。

2.建物管理会社や担当者との相性次第で、

建物管理対応に差が出ます。

やる気のある建物管理会社の場合は

業務時間外でも担当者と携帯で連絡が取れ、

必要に応じて時間外対応も引き受けてくれます。

やる気がない建物管理会社の場合、

定休日は何があっても対応せず、

貸主や借主への対応も雑で

修理手配をお願いしても対応が遅かったり、

見積が高額で、かえってストレスが溜まる

状況になる場合がございます。

「賃貸不動産経営管理士」という資格があります。

この資格があれば建物管理が

完璧という事ではないですが、

建物管理の基本知識は習得できると思います。

管理担当者は少なくとも「賃貸不動産経営管理士」の

資格者にお願いしたいです。

 

C.大手不動産会社に委託する

メリット

1.建物管理業務の煩わしさから開放される

2.大手不動産に委託した安心感がある

(安心感と実際の安心とは異なる場合があります)

デメリット

1.建物管理費用が発生します。

2.建物管理会社や担当者との相性次第で、

建物管理対応に差が出ます。

地元に依頼しても大手に依頼しても

担当者の対応が良ければ管理も良いし、

悪ければ管理も悪くなります。

1. 定期的担当者が変わる

担当者が変わると、それまでの経緯を知らない事も

あるので、再度説明が必要になる場合がございます。

2. 時間外対応は期待薄かもしれません。

時間外は委託先のコールセンターが対応する会社も

ございます。

対応業務は水回りのトラブルと鍵をなくしたときの

処理等です。

 

今回でゼロから始める戸建て賃貸のブログ(基本編)は

完了です。

戸建て賃貸につきましてご質問ございましたら、

お気軽に当社宛にご連絡お願い申し上げます。

 

メールアドレス webmaster@housingi.co.jp

株式会社ハウジング・アイ 担当 石田宛

 

最後までお読み頂き有難うございました。


今日の1枚

富ヶ谷から代々木公園方面




2021年11月14日日曜日

ゼロから始める空き家賃貸 (5) 募集活動の注意点

 募集活動の注意点

 

募集活動の注意点について考えます。

ポイントは「焦らない&悪い人に貸さない」です。

 悪い人の例

常に家賃が遅れる、支払わない。

非常識なクレームをする。

ごみ出しルールなどを守らない。

近隣に迷惑をかける。

 悪い人に貸さないリスクを下げる為に、

当社では必ず立会いでの物件見学を行っております。

物件見学から入居審査は始まっております。

素行の悪い人、言動に不安がある人に対しては

通常以上に慎重に入居審査を行います。

入居後にトラブルを起こす可能性が高いと判断した時は

貸主と協議の上で契約をお断りする場合もございます。

立会い無しでの見学や仲介会社任せでの見学で

書面だけでの情報では入居者の様子は把握できません。

 また、立会いでの見学は契約にプラスの面もございます。

見学者の質問や相談事に現場で答えることで、

見学者の不安が解消され、契約へ前進することも

ございます。

 

もう一点「焦らない」ことも大事なポイントです。

なるべく早く入居者を決めて契約したいのは

誰もが思います。

募集開始から時間が経つとなおさら早く決めたい

気持ちは強くなります。

ですが、上述の「悪い人」に貸してしまっては

元も子もないです。

下記の場合、特に慌てずに冷静な対応することが

大事です。

1. すぐに契約したいと言われた場合

すぐに契約したい場合、

下記事情を抱えている可能性もございます。

家賃滞納で契約解除を言い渡されている

契約違反で契約解除を言い渡されている

 契約更新などで引越しの締切が決まっている

正当な事情の場合の方がもちろん多いので、

急ぎで契約を希望する方には

引越し理由を確認して不安を解消することが

大事です。

 2. ○○円に値下げしてくれたら借りますと言われた場合

値下げ交渉は基本的にはその場では回答しません。

値下げ希望の場合、まずは入居申込書を

提出頂き内容を確認いたします。

「値下げしてくれたら借ります」に応じたにも関わらず、

契約に至らなかったケースは多いです。

1. 値下げしてくれたらが口癖の人

2. 値下げ交渉で揺さぶりをかける人

3. (貸主が弱気か見極めようとしている)

という場合もございます。

入居申込書受領前に「値下げ」に応じるのは

やめましょう。

 

 同じ日に申込が入った場合の処理

賃貸の現場では同じ日に複数組が同じ物件を

見学することはよくございます。

そこで問題になるのが、少しの時間差で

複数の申込が入った場合、

申込の時間順で順番を決めるのが

正しいことなのか?という点です。

例えば

午後1時に申込のAさん  

引越し理由がはっきりしない。

申込書の内容に不安有り。人物にも不安有り。

午後2時に申込のBさん  

引越し理由明確。申込書の内容も問題なし。

性格も良さそう。

上記ケースは極端ではございますが、

この場合でも申込書の順番でAさんを

優先して入居審査しなければならないでしょうか?

それともAさんを審査NGにして

Bさんと契約にすれば問題ないでしょうか。

審査内容は非公開ですので、

理由説明の必要はないですが、

この場合、AさんまたはAさんを紹介した仲介業者から

Aさんが一番早く申込をしたのに

契約できなかった事についての

抗議が起こる可能性がございます。

(Aさんは審査に落ちているのに部屋は埋まるのですから、

Aさんより後に申し込んだ人が契約になったことは

分かります。)

当社では少しの時間差での申し込み順番のトラブルを

避けるため、同じ日に入った申し込みについては

時間順での受付にはせず、貸主選定で

入居者を決定することを予め見学者に伝えております。

 

今日の1枚

渋谷の歩道橋からの1枚




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