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ゼロから始める空き家賃貸 (6) 自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い?

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  ゼロから始める空き家賃貸   自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い? 入居者が決まり、賃貸借契約も完了し、 賃貸が始まります。 建物管理はどうしますか? 賃貸借契約を対応した不動産会社は 建物管理契約を締結していない場合、 基本的には賃貸借契約の締結で 業務は完了となります。 (付帯して更新時期の更新書類の作成と 解約時の立会いは建物管理契約無しでも 実施することが多いですが) 建物管理の方法としては以下が考えられます。 A.貸主自身で建物管理業務を行う B.地元(小規模)不動産会社に委託する C.大手不動産会社に委託する   A.貸主自身で建物管理を行う場合 メリット 建物管理費用のコスト削減 通常、建物管理費用は 賃料の3%から5%が多いです。 賃料が10万円で管理費が5%であれば、 毎月の管理料は5,000円になりますので、 年間で60,000円、建物管理費用分の コスト削減が出来ます。 デメリット 基本的には何事も貸主自身で対応する必要があります。 戸建ての場合、集合住宅と異なり、 建物内での隣人トラブルが無いですが、 設備の不具合、賃料滞納処理、雑多な交渉事など いろいろと対応する事がございます。 対象物件の近くに住んでいて、 管理対応する時間もあれば良いですが、 物件から遠くに住んでいたり、 貸主自身も勤めがある状況では 管理対応するのは難しい面がございます。 設備修理の手配も付き合いのある業者が いない中では適切な判断が難しい場合もございます。 多いのは水回りのトラブル対応で ネット検索して上位表示されている 業者に依頼したら、高額請求された事例は 見聞します。   B.地元(小規模)不動産会社に委託する メリット 建物管理業務の煩わしさから開放される 建物管理会社が設備不調や滞納処理を 対応してくれますので、 貸主自身が現場に出向いたり、手配を行う 必要が無くなります。   デメリット 1.建物管理費用が発生します。 2.建物管理会社や担当者との相性次第で、 建物管理対応に差が出ます。 やる気のある建物管理会社の場合は 業

ゼロから始める空き家賃貸 (5) 募集活動の注意点

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  募集活動の注意点   募集活動の注意点について考えます。 ポイントは「焦らない&悪い人に貸さない」です。   悪い人の例 常に家賃が遅れる、支払わない。 非常識なクレームをする。 ごみ出しルールなどを守らない。 近隣に迷惑をかける。   悪い人に貸さないリスクを下げる為に、 当社では必ず立会いでの物件見学を行っております。 物件見学から入居審査は始まっております。 素行の悪い人、言動に不安がある人に対しては 通常以上に慎重に入居審査を行います。 入居後にトラブルを起こす可能性が高いと判断した時は 貸主と協議の上で契約をお断りする場合もございます。 立会い無しでの見学や仲介会社任せでの見学で 書面だけでの情報では入居者の様子は把握できません。   また、立会いでの見学は契約にプラスの面もございます。 見学者の質問や相談事に現場で答えることで、 見学者の不安が解消され、契約へ前進することも ございます。   もう一点「焦らない」ことも大事なポイントです。 なるべく早く入居者を決めて契約したいのは 誰もが思います。 募集開始から時間が経つとなおさら早く決めたい 気持ちは強くなります。 ですが、上述の「悪い人」に貸してしまっては 元も子もないです。 下記の場合、特に慌てずに冷静な対応することが 大事です。 1. すぐに契約したいと言われた場合 すぐに契約したい場合、 下記事情を抱えている可能性もございます。 家賃滞納で契約解除を言い渡されている 契約違反で契約解除を言い渡されている   契約更新などで引越しの締切が決まっている 正当な事情の場合の方がもちろん多いので、 急ぎで契約を希望する方には 引越し理由を確認して不安を解消することが 大事です。   2. ○○円に値下げしてくれたら借りますと言われた場合 値下げ交渉は基本的にはその場では回答しません。 値下げ希望の場合、まずは入居申込書を 提出頂き内容を確認いたします。 「値下げしてくれたら借ります」に応じたにも関わらず、 契約に至らなかったケースは多いです。 1. 値下げしてくれたらが口癖の人 2. 値下げ交渉で揺