2022年4月24日日曜日

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その3」

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その3」

外国籍入居者について

前回からの続きになります。

 

賃貸経営で最も大切な指標のひとつが稼働率。

いかに長期間、高い稼働率を維持するかが

賃貸経営に重要なポイントです。

前回は東京都の人口推移について分析しました。

今回は東京都の外国籍人口について考えてみたいと思います。

(資料:東京都人口統計)

コロナ渦で2020年から減少傾向になっておりますが、

1979年時点では約11万人に対して

2022年では約52万人と大きく増加しております。

(東京都の人口約1,300万人とすると約4%となります)

 

ありがちな誤解その1

外国籍の人口増加は東京都でも一部の地域限定なのでは?

回答:千代田区以外の全地域で人口は増加しております。

一例

世田谷区 

1979年時点で 約6,000人

2022年時点で約21,000人

杉並区

1979年時点で 約4,000人

2022年時点で約15,000人

 

ありがちな誤解その2

外国籍の増加は中国、韓国、東南アジアのみで

それ以外の地域からの人口は増加していないのでは?

回答:統計でわかる範囲ではアジア圏以外からの人口も

増加しております。

一例

ブラジル

1979年時点で  約300人

2022年時点で約3,500人

アメリカ

1979年時点で 約8,600人

2022年時点で約17,000人

ドイツ

1979年時点で約1,400人

2022年時点で約2,100人

フランス

1979年時点で約  900人

2022年時点で約5,600人

タイ

1979年時点で約  500人

2022年時点で約7,300人

インドネシア

1979年時点で約  700人

2022年時点で約5,300人

中国・台湾

1979年時点で約 13,000人

2022年時点で約220,000人

 

ありがちな誤解その3

外国籍入居者とはトラブルが起こりやすい?

日本人の入居者だから安心、外国籍の入居者は不安という考え方は

実際の人物の情報を反映しておらず、おすすめできません。

賃貸オーナー歴がある方なら、お分かりの方も多いと思いますが、

日本人入居者でもトラブルは起こりますし、

真面目でマナー良い外国籍入居者が本来は大多数です。

外国籍入居者のトラブルが発生する場合、

事前の情報提供や説明不足

(ごみ出し方法、建物や室内での禁止事項説明など)が

多いと思います。

当ブログの他記事でも書いておりますが、

物件見学を立会いで行うなど、人物の様子を確認した上で

契約を締結すれば、トラブルのリスクは減少します。

 

先ブログで書きました通り、

東京都23区の人口は

2020年時点では約969万人ですが、

2050年では約906万人に減少予定です。

人口減少に伴い、空室率上昇する可能性が非常に高いなか、

増加傾向の外国籍の方の入居を積極的に受け入れることは

稼働率の維持にも大きく貢献すると思います。

 

今日の1枚

レインボーブリッジ歩道からの写真

 



2022年4月21日木曜日

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その2」

 

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その2」

 

前回からの続きになります。

今回は30年後の人口予測を調べてみます。

東京都23区を対象とします。

(資料内数値は国勢調査結果と東京都政策企画局の推計です)

1.人口予想

2020年時点の人口 約959万人

2050年の人口予想 約906万人

2030年に人口ピークで約979万人となりますので

20年間で約70万人減少の予測です。

ちなみに2060年には約840万人にまで減少します。

 

2.高齢化率(65歳以上人口の割合)

2020年時点 約23.2%

2050年予想 約32.9%

30%は高齢者(65歳以上)の時代になります。

2040年に29.3%の予測ですので、

あと20年後には、約30%が65歳以上となります。

第2次ベビーブームの世代が2040年には

65歳以上になっている点が大きいと思います。

現時点(2022年)では65歳以上が

高齢者の定義になっておりますが、

人生100年時代の掛け声に合わせて、

高齢者の対象年齢が将来は変わることも考えられます。

(定年も年金も対象年齢が引き上げられていますので)

 

3.年齢別構成

生産年齢人口(15歳から64歳)

2020年時点 約904万人

2050年予測 約729万人

65歳以上人口

2020年時点 約322万人

2050年予測 約419万人

年少人口(15歳未満)

2020年時点 約160万人

2050年予測 約126万人

 

4.世帯別人口

夫婦のみ世帯

2020年時点 約118万世帯

2050年予測 約125万世帯

夫婦+子供世帯

2020年時点 約155万世帯

2050年予測 約136万世帯

単独世帯

2020年時点 約331万世帯

2050年予測 約323万世帯

意外にも、夫婦のみの世帯は増加傾向になり、

単身世帯は減少傾向になります。

(人口全体が減少するので、構成比としては

単身世帯の割合は増加します。)

 

5.単身世帯の年齢別構成

65歳未満の単身世帯

2020年時点 約245万世帯

2050年予測 約204万世帯

65歳以上の単身世帯

2020年時点 約86万世帯

2050年予測 約119万世帯

 

高齢化、少子化、未婚率増加のイメージが強かったですが、

上記予測を見ると、

夫婦世帯が増加傾向になるのは注目点だと思います。

間取りと広さで考えると40平米から50平米前後の

1LDKから2LDKは30年予測でも

需要アップの可能性がある間取りと考えられます。

 

65歳以上の単身世帯人口は

一定数は高齢者施設(老人ホーム)利用の割合がありますし、

単身で持ち家生活している方もおります。

とはいえ2040年頃に第2次ベビーブーム世代が

65歳以上となりますので、

65歳以上の単身者に対する方策は早めに(今からでも)

決めたほうが良いと思います。

賃貸開始の時点で、収入も健康も問題なければ良いですが、

いずれは収入も健康も変化します。

その時にどのように対応するか?

身元連絡先を確保する、定期借家契約にするなど

対応方法のアイデアは出てくると思います。

 

続きます。

 

今日の1枚

東急目黒線 大岡山駅周辺




2022年4月17日日曜日

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その1」

 

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その1」

建物建築企画の際、将来も稼働率が落ちない

建物(用途、間取り、設備など)を

考えて提案します。

将来は具体的にどれくらい先を指すのかを考えると、

銀行借り入れで建物を建てる際は30年程度、

建物のサブリース会社も表面上(賃料見直しがある)は

借り上げ期間30年としているので、

30年がひとつの目安として考えられます。

この記事を書いている時点での30年後は

2052年になりますが、

2052年の社会を予測することはできますでしょうか。

とても難しいと思いますが、いくつかの方法で

考えてみたいと思います。

 

予測方法その1 「30年前と比較する」

現在(2022年)と30年前の1992年は

どれくらい違いがあったのかを比較すれば、

30年間でどれだけの変化が起こるか、

少しは予想できると思います。

日本の歴史で振り返ると

1992年は1991年にバブル景気が終了して

景気の衰退傾向が鮮明になりました。

プロスポーツは野球と相撲が中心で

Jリーグは1993年にスタートします。

通信、情報処理面では

インターネットの大衆化は始まっておらす、

パソコンよりもワープロの時代でした。

携帯電話もまだ普及前です。

ポケベルが人気の時代でした。

MD(ミニディスク)が発売されたのも1992年でした。

髪染め(茶髪)も1992年が普及元年のようです。

肝心の1992年の建物設備編ですが、

1.オートロックはまだ少数(高級物件のみ)、

2.単身者向けはまだまだ3点ユニットバスが多かったです。

3.エアコンが設置されていない部屋も多かったです。

4.ウォシュレットが設置されている部屋は少なかったです。

5.バブル期は有線引き込みがある部屋がございました。

6.モニターインターホンも少なかったです。

7.駐車場の人気は高かったです。

8.ペットが飼育できるマンションはほとんど無かったです。

9.住居兼事務所(SOHO)という言葉も無かったと思います。

10.防犯カメラも賃貸マンションにはほとんどありませんでした。

現在とは違いが大きい印象です。

しかしながら、エアコン、ウォシュレット、防犯カメラは後付できますし、

オートロック設置、3点ユニットをバストイレ別に変更も構造的に可能な

建物であれば、後から変更することも可能です。

躯体がしっかりした建物であれば、設備を更新していけば、

30年後も競争力を維持できると考えられます。

 

続きます。

 

今日の1枚

カシオペア号@上野駅


株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp

 

 

 

2022年4月12日火曜日

賃貸編「ZOOMでオンライン契約」

 

賃貸編「ZOOMでオンライン契約」

従来は対面での契約説明が必要でしたが、

2017年からはオンラインでの契約説明も

可能になりました。

2020年からのコロナ禍で対面接客が

制限されたこともあり、

当社でもZOOMによるオンライン契約説明の割合が

増えてきました。

 

1.      来店の必要が無いので、時間調整の幅も広くなる。

会社に来店して契約する場合、お店に行くまでの時間と

契約説明の時間が必要になるので、

休みの日に契約を行うことが多かったですが、

来店の必要が無くなれば、平日の勤務後の時間帯に契約を

行うことも可能になりました。

 

2.      自宅で契約説明を受けられる

遠方から転勤の方は、見学で上京(東京の物件の場合)、

契約で再度の上京を経て、引越しというケースも

ございましたが、オンラインで契約できる場合、

契約のための上京が必要無くなります。

 

3.      落ち着いた環境で説明できる

契約説明する側(当社)も対面での説明の場合、

コロナ感染対策を行った上での

実施になりますので、契約説明以外の点でも

気をつける必要がございます。

マスクをした上での契約説明となりますので、

しっかり説明が聞こえているかも気になります。

オンライン契約のときはマスクの必要がなくなりまし、

入居される方も自宅の落ち着いた環境で

契約説明を受けられます。

 

4.      オンライン説明に慣れるまでは消耗します

オンライン契約に慣れてくれば

気にならなくなりますが、

対面説明での空気感が無い為、自分の説明が

相手に伝わっているのか、最初は気になりました。

 

5.      事前準備を早く行う必要があります。

オンライン契約説明を行う前に相手側に契約書類が

一式届いている必要があるので、対面での契約時よりも

早めに契約書類を作成して相手側に送付しなければ

なりません。

 

6.      押印、署名の場所の説明に少し時間がかかります。

押印、署名が必要な書類には付箋を貼って、

間違いなく処理できるよう工夫をしておりますが、

苦手な方もおります。

 

7.      契約説明のポイント

対面の時も同様ですが、契約説明時に

下記部分を特に注力して説明しております。

禁止されている事項の説明

契約解除になる場合の説明

敷金精算(東京ルール)の説明

特約条項の説明、

ゴミ処理のルール説明、

 

今日の1枚

サフィール踊り子号@横浜駅




賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その3」

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