戸建ての貸し方 その１

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、賃貸管理ブログ

戸建ての貸し方　その１

お手持ちの戸建ての賃貸方法について考えて見ます。

新築同様や築浅で室内が綺麗であれば、特に手を入れることなく、

室内清掃のみで賃貸可能だと思います。

築年数が経っている戸建て、設備のコンディションが不明の戸建てが

多いと思いますので、その場合のリフォームと賃貸方法について

考えてみたいと思います。

１．      設備コンディション問わず室内設備全部交換、内装全交換実施。

メリット

室内は新築に近い状態に仕上がりますので、

賃料も相場に近い金額で設定できます。

設備新規交換により長期の賃貸に対応します。

デメリット

コストの問題があります。

例えばリフォーム費用５００万円、賃料１５万円の場合、

リフォーム費用回収までに賃貸から約３年かかります。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

２．      劣化している設備、耐用年数が過ぎている設備のみ交換、

内装は劣化が目立つ箇所のみ交換

メリット

フルリフォームよりも費用が節約できます。

例えばリフォーム費用３００万円、賃料１３万５千円の場合、

リフォーム費用回収まで、賃貸から２年未満で可能になります。

デメリット

賃貸後、設備交換を行わなかった部分に不具合が発生した場合、

別途補修費用が発生します。

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

3．      設備は明らかに故障しているものだけ交換、
内装も劣化が目立つ箇所だけ交換

メリット

初期コストは一番安価な方法です。

例えばリフォーム費用１００万円、賃料１１万円の場合、

リフォーム費用回収は賃貸から１年未満で可能となります。

 デメリット

賃貸期間中に設備不具合で設備交換費用が発生する可能性が

高くなります。

内装も必要最小限の実施の為、見栄えがリフォーム実施物件に比べて

劣る場合がございます。

建て替え用期間中の短期賃貸（半年から１年の期間限定）物件として

貸し出せば、設備不具合の対応についても柔軟に処理できる可能性が

ございます。（設備即交換でなく応急措置で対応など）

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

次回に続きます。

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東京都目黒区中根2-4-6　レジデンス石山1階
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在宅勤務、時差通勤の普及による賃貸住宅への影響

２０２０年６月１日

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在宅勤務、時差通勤普及による賃貸住宅の影響

在宅勤務普及で賃貸住宅に予想される影響を考えてみます。

１． 駅からの距離のこだわりが薄れる可能性あり。

毎朝出勤や早朝出勤の必要がなくなれば、

駅からの距離のこだわりが薄れる可能性があります。

２．  居室内に仕事スペースが必要になる

自宅で業務やオンライン会議を実施する為、

居室の一部を仕事用の空間にする必要があります。

部屋を区切って使用するか、部屋数が多い部屋に

引っ越す選択肢も考えられます。

３．  高速インターネット利用需要が増加

オンライン会議に対応する為、高速インターネット（１ギガレベル）の

利用需要が増加する可能性があります。

インターネット環境重視で引越しする可能性も考えられます。

４． 住宅環境へのこだわりが強くなる可能性あり。

在宅勤務の場合、終日在宅で業務を行う可能性がある為、

リフレッシュタイムが重要になります。

庭付き物件、眺望の良い物件、開放的な雰囲気の物件を求めて

引越しする可能性も考えられます。

例として

駅から遠くて新しくない戸建ても

部屋数多く、高速インターネット引きこみ可能、日当たり良好、庭付き

といった条件であれば、

在宅勤務の方が求めている物件としてＰＲできると思います。

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

２０２０年５月３０日

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

空室が有る場合、入居者が早く決まって欲しいと思いますが、

この状況で部屋探しの需要はあるのか？という疑問もあります。

さしあたって、１０万円の給付金が受領できるまでは

引越し需要は改善しないと思います。

給付金の申請は自治体が手続き処理を行うので、
給付金申請前や受領前に住民票を移動するのは少なからず不安を感じるからです。

（オンライン申請の混乱も不安に拍車をかけました。）

申請書未送の自治体もまだあるので、

６月中の需要大幅回復は期待薄いと感じております。

ただ、部屋探しの潜在需要は無くなりませんので、

需要回復時に備えて情報発信は怠らないようにしたいと思います。

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コロナ後の賃貸営業について その１

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コロナ後の賃貸営業について　その１

今後はコロナ前のスタイルの物件見学、

仲介業者が１日で数件の物件を見学は少なくなり、

その代りに物件見学前に物件室内を自宅で

動画を見て予習をするスタイルが増えると予想します。

事前に動画で予習すれば、見学する物件の絞込みが出来ますので、

効率の良い見学が可能になると思います。

当社でも現在募集中の物件の室内動画作成を進めております。

お問合せいただいた方に動画アドレスをメールでお知らせしております。

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第２２回 管理編「スムーズな退去立会い」

　　　退去時の入居者との立会いでは、

　　　
　　　☆忘れ物がないか確認いたします。

　　　経験上９０％以上の方は何らかの忘れ物をしております。

　　　忘れ物が多い箇所としては

1. キッチンの引き出し（包丁はよく忘れられます）
2. 洗面台の引き出し（歯ブラシなどもよく忘れられます）
3. 押入れの天袋（ジャンプしないと見えない場合があります）
4. ベランダの物干し（存在を忘れている場合があります）
5. 下駄箱の靴
   あわせて、入居者の移転先、公共料金移転の確認、郵便の転居届けの確認も行います。
    
   ☆入居者の方に室内の不具合や故障が無かったか質問します。
   不具合箇所が把握できるメリット以外に
   入居者が汚損、破損した箇所を申告していただける場合もございます。
    
   ☆入居者と一緒に汚損、破損箇所を確認します。
   尋問口調にならないように気をつけます。
   破損箇所ごとに写真を撮り、精算時の資料とします。
   良い例：壁紙のこの部分が破れていますが、何か思い当たることはありますか？
   悪い例：壁紙のこの部分が破れています。入居者の負担で直してもらいます。
   悪い例：何も指摘せず、精算書に計上する
    
   ☆室内確認の結果をまとめ、敷金精算の流れを説明します。
   良い例：室内清掃費と壁紙の破れ部分は入居者様のご負担で精算書の見積を
   準備します。壁紙の交換費用は入居年数に応じて入居者様の負担割合が変わります。
   例えば壁紙の耐用年数は６年なので、６年以上居住であれば、
   壁紙の交換費用は原則として貸主負担となります。
   精算の見積ができたら改めて連絡いたします。
   悪い例：室内清掃費と原状回復費は入居年数に関係なく全て入居者負担です。
   悪い例：何も説明しない。
    
   ☆ご利用いただいた御礼と入居時のヒアリングする
   ヒアリングすることによって具体的な課題が見えることがあります。
    
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