2022年4月17日日曜日

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その1」

 

賃貸編「30年先を見据えた賃貸経営 その1」

建物建築企画の際、将来も稼働率が落ちない

建物(用途、間取り、設備など)を

考えて提案します。

将来は具体的にどれくらい先を指すのかを考えると、

銀行借り入れで建物を建てる際は30年程度、

建物のサブリース会社も表面上(賃料見直しがある)は

借り上げ期間30年としているので、

30年がひとつの目安として考えられます。

この記事を書いている時点での30年後は

2052年になりますが、

2052年の社会を予測することはできますでしょうか。

とても難しいと思いますが、いくつかの方法で

考えてみたいと思います。

 

予測方法その1 「30年前と比較する」

現在(2022年)と30年前の1992年は

どれくらい違いがあったのかを比較すれば、

30年間でどれだけの変化が起こるか、

少しは予想できると思います。

日本の歴史で振り返ると

1992年は1991年にバブル景気が終了して

景気の衰退傾向が鮮明になりました。

プロスポーツは野球と相撲が中心で

Jリーグは1993年にスタートします。

通信、情報処理面では

インターネットの大衆化は始まっておらす、

パソコンよりもワープロの時代でした。

携帯電話もまだ普及前です。

ポケベルが人気の時代でした。

MD(ミニディスク)が発売されたのも1992年でした。

髪染め(茶髪)も1992年が普及元年のようです。

肝心の1992年の建物設備編ですが、

1.オートロックはまだ少数(高級物件のみ)、

2.単身者向けはまだまだ3点ユニットバスが多かったです。

3.エアコンが設置されていない部屋も多かったです。

4.ウォシュレットが設置されている部屋は少なかったです。

5.バブル期は有線引き込みがある部屋がございました。

6.モニターインターホンも少なかったです。

7.駐車場の人気は高かったです。

8.ペットが飼育できるマンションはほとんど無かったです。

9.住居兼事務所(SOHO)という言葉も無かったと思います。

10.防犯カメラも賃貸マンションにはほとんどありませんでした。

現在とは違いが大きい印象です。

しかしながら、エアコン、ウォシュレット、防犯カメラは後付できますし、

オートロック設置、3点ユニットをバストイレ別に変更も構造的に可能な

建物であれば、後から変更することも可能です。

躯体がしっかりした建物であれば、設備を更新していけば、

30年後も競争力を維持できると考えられます。

 

続きます。

 

今日の1枚

カシオペア号@上野駅


株式会社 ハウジング・アイ
東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp

 

 

 

2022年4月12日火曜日

賃貸編「ZOOMでオンライン契約」

 

賃貸編「ZOOMでオンライン契約」

従来は対面での契約説明が必要でしたが、

2017年からはオンラインでの契約説明も

可能になりました。

2020年からのコロナ禍で対面接客が

制限されたこともあり、

当社でもZOOMによるオンライン契約説明の割合が

増えてきました。

 

1.      来店の必要が無いので、時間調整の幅も広くなる。

会社に来店して契約する場合、お店に行くまでの時間と

契約説明の時間が必要になるので、

休みの日に契約を行うことが多かったですが、

来店の必要が無くなれば、平日の勤務後の時間帯に契約を

行うことも可能になりました。

 

2.      自宅で契約説明を受けられる

遠方から転勤の方は、見学で上京(東京の物件の場合)、

契約で再度の上京を経て、引越しというケースも

ございましたが、オンラインで契約できる場合、

契約のための上京が必要無くなります。

 

3.      落ち着いた環境で説明できる

契約説明する側(当社)も対面での説明の場合、

コロナ感染対策を行った上での

実施になりますので、契約説明以外の点でも

気をつける必要がございます。

マスクをした上での契約説明となりますので、

しっかり説明が聞こえているかも気になります。

オンライン契約のときはマスクの必要がなくなりまし、

入居される方も自宅の落ち着いた環境で

契約説明を受けられます。

 

4.      オンライン説明に慣れるまでは消耗します

オンライン契約に慣れてくれば

気にならなくなりますが、

対面説明での空気感が無い為、自分の説明が

相手に伝わっているのか、最初は気になりました。

 

5.      事前準備を早く行う必要があります。

オンライン契約説明を行う前に相手側に契約書類が

一式届いている必要があるので、対面での契約時よりも

早めに契約書類を作成して相手側に送付しなければ

なりません。

 

6.      押印、署名の場所の説明に少し時間がかかります。

押印、署名が必要な書類には付箋を貼って、

間違いなく処理できるよう工夫をしておりますが、

苦手な方もおります。

 

7.      契約説明のポイント

対面の時も同様ですが、契約説明時に

下記部分を特に注力して説明しております。

禁止されている事項の説明

契約解除になる場合の説明

敷金精算(東京ルール)の説明

特約条項の説明、

ゴミ処理のルール説明、

 

今日の1枚

サフィール踊り子号@横浜駅




2022年4月10日日曜日

賃貸管理編 「自然災害対策」 

 

2022年4月8日

 

賃貸管理編 「自然災害対策」 

 

賃貸管理会社の業務として

建物と入居者の安全を守る活動も重要です。

具体的には荒天、地震など自然災害に対する事前、事後の活動です。

 

○夜間でも入居者からの連絡に即対応できるよう準備する。

○防犯カメラがある場合は建物の状況をモニターする。

○(地震)エレベータが停止している場合は復旧要請をする。

○電気、ガス、水道、通信網が停止していないか確認する。

○建物、設備に損壊、異常がないか確認する

○補修が必要な場合は手配の準備。保険適用が出来る場合は保険会社に連絡。

○(台風)看板、植栽など、吹き飛ばされる恐れがあるものは事前に仕舞う。

○(雪)可能な範囲で雪かきを行い、周囲の路面凍結を防ぐ。

 

心がけていること

○台風や雪など事前に予測できるものは早めに対策準備を行う。

○業務の優先順位を決める(緊急対応かそれ以外か)

○深夜対応が必要な場合は事務所で待機する(事務所に仮眠設備を用意する)

○災害後はなるべく早く現場を巡回して建物の状態を確認する。

 

自然災害が起こった後は次回に備える意識が強くなりますが、

状態が落ち着くと、意識を継続することが難しくなります。

2022年は震度4以上の地震が各地で発生しているので、

自然災害に対する意識を緩めることなく業務に取り組みたいと思います。

 

株式会社 ハウジング・アイ

東京都目黒区中根2-4-6 レジデンス石山1
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
WEB: http://www.housingi.co.jp

2021年11月22日月曜日

ゼロから始める空き家賃貸 (6) 自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い?

 

ゼロから始める空き家賃貸

 

自分で管理、管理会社に委託、どちらが良い?


入居者が決まり、賃貸借契約も完了し、

賃貸が始まります。

建物管理はどうしますか?

賃貸借契約を対応した不動産会社は

建物管理契約を締結していない場合、

基本的には賃貸借契約の締結で

業務は完了となります。

(付帯して更新時期の更新書類の作成と

解約時の立会いは建物管理契約無しでも

実施することが多いですが)

建物管理の方法としては以下が考えられます。

A.貸主自身で建物管理業務を行う

B.地元(小規模)不動産会社に委託する

C.大手不動産会社に委託する

 

A.貸主自身で建物管理を行う場合

メリット

建物管理費用のコスト削減

通常、建物管理費用は

賃料の3%から5%が多いです。

賃料が10万円で管理費が5%であれば、

毎月の管理料は5,000円になりますので、

年間で60,000円、建物管理費用分の

コスト削減が出来ます。

デメリット

基本的には何事も貸主自身で対応する必要があります。

戸建ての場合、集合住宅と異なり、

建物内での隣人トラブルが無いですが、

設備の不具合、賃料滞納処理、雑多な交渉事など

いろいろと対応する事がございます。

対象物件の近くに住んでいて、

管理対応する時間もあれば良いですが、

物件から遠くに住んでいたり、

貸主自身も勤めがある状況では

管理対応するのは難しい面がございます。

設備修理の手配も付き合いのある業者が

いない中では適切な判断が難しい場合もございます。

多いのは水回りのトラブル対応で

ネット検索して上位表示されている

業者に依頼したら、高額請求された事例は

見聞します。

 

B.地元(小規模)不動産会社に委託する

メリット

建物管理業務の煩わしさから開放される

建物管理会社が設備不調や滞納処理を

対応してくれますので、

貸主自身が現場に出向いたり、手配を行う

必要が無くなります。

 デメリット

1.建物管理費用が発生します。

2.建物管理会社や担当者との相性次第で、

建物管理対応に差が出ます。

やる気のある建物管理会社の場合は

業務時間外でも担当者と携帯で連絡が取れ、

必要に応じて時間外対応も引き受けてくれます。

やる気がない建物管理会社の場合、

定休日は何があっても対応せず、

貸主や借主への対応も雑で

修理手配をお願いしても対応が遅かったり、

見積が高額で、かえってストレスが溜まる

状況になる場合がございます。

「賃貸不動産経営管理士」という資格があります。

この資格があれば建物管理が

完璧という事ではないですが、

建物管理の基本知識は習得できると思います。

管理担当者は少なくとも「賃貸不動産経営管理士」の

資格者にお願いしたいです。

 

C.大手不動産会社に委託する

メリット

1.建物管理業務の煩わしさから開放される

2.大手不動産に委託した安心感がある

(安心感と実際の安心とは異なる場合があります)

デメリット

1.建物管理費用が発生します。

2.建物管理会社や担当者との相性次第で、

建物管理対応に差が出ます。

地元に依頼しても大手に依頼しても

担当者の対応が良ければ管理も良いし、

悪ければ管理も悪くなります。

1. 定期的担当者が変わる

担当者が変わると、それまでの経緯を知らない事も

あるので、再度説明が必要になる場合がございます。

2. 時間外対応は期待薄かもしれません。

時間外は委託先のコールセンターが対応する会社も

ございます。

対応業務は水回りのトラブルと鍵をなくしたときの

処理等です。

 

今回でゼロから始める戸建て賃貸のブログ(基本編)は

完了です。

戸建て賃貸につきましてご質問ございましたら、

お気軽に当社宛にご連絡お願い申し上げます。

 

メールアドレス webmaster@housingi.co.jp

株式会社ハウジング・アイ 担当 石田宛

 

最後までお読み頂き有難うございました。


今日の1枚

富ヶ谷から代々木公園方面




2021年11月14日日曜日

ゼロから始める空き家賃貸 (5) 募集活動の注意点

 募集活動の注意点

 

募集活動の注意点について考えます。

ポイントは「焦らない&悪い人に貸さない」です。

 悪い人の例

常に家賃が遅れる、支払わない。

非常識なクレームをする。

ごみ出しルールなどを守らない。

近隣に迷惑をかける。

 悪い人に貸さないリスクを下げる為に、

当社では必ず立会いでの物件見学を行っております。

物件見学から入居審査は始まっております。

素行の悪い人、言動に不安がある人に対しては

通常以上に慎重に入居審査を行います。

入居後にトラブルを起こす可能性が高いと判断した時は

貸主と協議の上で契約をお断りする場合もございます。

立会い無しでの見学や仲介会社任せでの見学で

書面だけでの情報では入居者の様子は把握できません。

 また、立会いでの見学は契約にプラスの面もございます。

見学者の質問や相談事に現場で答えることで、

見学者の不安が解消され、契約へ前進することも

ございます。

 

もう一点「焦らない」ことも大事なポイントです。

なるべく早く入居者を決めて契約したいのは

誰もが思います。

募集開始から時間が経つとなおさら早く決めたい

気持ちは強くなります。

ですが、上述の「悪い人」に貸してしまっては

元も子もないです。

下記の場合、特に慌てずに冷静な対応することが

大事です。

1. すぐに契約したいと言われた場合

すぐに契約したい場合、

下記事情を抱えている可能性もございます。

家賃滞納で契約解除を言い渡されている

契約違反で契約解除を言い渡されている

 契約更新などで引越しの締切が決まっている

正当な事情の場合の方がもちろん多いので、

急ぎで契約を希望する方には

引越し理由を確認して不安を解消することが

大事です。

 2. ○○円に値下げしてくれたら借りますと言われた場合

値下げ交渉は基本的にはその場では回答しません。

値下げ希望の場合、まずは入居申込書を

提出頂き内容を確認いたします。

「値下げしてくれたら借ります」に応じたにも関わらず、

契約に至らなかったケースは多いです。

1. 値下げしてくれたらが口癖の人

2. 値下げ交渉で揺さぶりをかける人

3. (貸主が弱気か見極めようとしている)

という場合もございます。

入居申込書受領前に「値下げ」に応じるのは

やめましょう。

 

 同じ日に申込が入った場合の処理

賃貸の現場では同じ日に複数組が同じ物件を

見学することはよくございます。

そこで問題になるのが、少しの時間差で

複数の申込が入った場合、

申込の時間順で順番を決めるのが

正しいことなのか?という点です。

例えば

午後1時に申込のAさん  

引越し理由がはっきりしない。

申込書の内容に不安有り。人物にも不安有り。

午後2時に申込のBさん  

引越し理由明確。申込書の内容も問題なし。

性格も良さそう。

上記ケースは極端ではございますが、

この場合でも申込書の順番でAさんを

優先して入居審査しなければならないでしょうか?

それともAさんを審査NGにして

Bさんと契約にすれば問題ないでしょうか。

審査内容は非公開ですので、

理由説明の必要はないですが、

この場合、AさんまたはAさんを紹介した仲介業者から

Aさんが一番早く申込をしたのに

契約できなかった事についての

抗議が起こる可能性がございます。

(Aさんは審査に落ちているのに部屋は埋まるのですから、

Aさんより後に申し込んだ人が契約になったことは

分かります。)

当社では少しの時間差での申し込み順番のトラブルを

避けるため、同じ日に入った申し込みについては

時間順での受付にはせず、貸主選定で

入居者を決定することを予め見学者に伝えております。

 

今日の1枚

渋谷の歩道橋からの1枚




2021年10月1日金曜日

ゼロから始める空き家賃貸 (4)貸す対象を考える 

 貸し出す対象を検討します。

「戸建てを貸すのだから借りるのは当然、家族」と

思うかもしれません。

もちろん、家族も有力な対象ですが、

家族以外の選択肢もございます。

 

A.家族

家族構成にも種類があります。

夫婦2人

夫婦+子供

親+子(社会人)など

少子化で子供の数は減少しておりますが、

子供がいる世帯での戸建て需要は一定数ございます。

また子供がいる世帯ではピアノを所有している場合も

ございますので、ピアノ演奏可能な戸建てを希望する

世帯も少なくないです。

 

B.単身者

単身が戸建てに住む場合もございます。

モノが多い、共同住宅が好きではない、

自宅で仕事をする、静かな環境を求める、

などの理由で戸建てを希望します。

また、家族は居ないけれど、ペット(犬、猫)と

同居している場合は

単身者でも数多くおります。

家族とペットの場合も多いですが、

単身者とペットの場合も多いです。

 

C.友人同士

友人同士で戸建てに住みたいという

需要もございます。

注意が必要な点もございます。

例えば

賃貸期間が短期間で終わる場合が

ある(友人関係が悪化など)

契約名義を誰にするか(1人、2人?)など

契約準備も通常より手間が多いです。

 

D.事業目的での賃貸

居住用に比べれば少なくなりますが、

可能性はございます。

事務所として、営業所として、学習塾として

飲食店として、保育施設として、など広範囲な

用途で需要はございます。

注意する点としては

借主(事業者)の賃料滞納リスク、

トラブル発生のリスクがないか。

会社謄本、決算書だけでは

確認できないこともございます。

気になる点は確認して、不安が解消できなければ

賃貸しない方が安全かもしれません。

戸建てがある場所の用途地域で当該事業を行っても

問題ないか。

例えば、第一種または第二種住居専用地域で

飲食店を営業する場合は

床面積、建物についての規制がございます。

また、建物内を改造する場合には必ず

事前に原状回復などについての

条件合意をすることが必要です。

事業用での利用の場合は

敷金以外の費用(賃料、管理費、礼金など)に

消費税が発生いたします。

 

今日の一枚

二子玉川の夕陽



 

賃貸管理編「隣人ガチャについて」

  賃貸管理編「隣人ガチャについて」 〇〇ガチャという言葉が流行っています。 「隣人ガチャ」は引っ越し先の建物の隣人が 当たりか外れかを意味するようです。 当たり=静か、マナーが良い、 外れ=足音がうるさい、 TV がうるさい、 ゴミ出しなどのマナーが悪い、 ...