戸建ての貸し方 その２

株式会社ハウジング・アイ

空き家活用、賃貸管理ブログ

戸建ての貸し方　その２

前回からの続きです。

お手持ちの戸建ての賃貸方法について考えて見ます。

４．現況のまま貸し出す（ＤＩＹ賃貸）

ＤＩＹ賃貸＝借主負担で借主がリフォームを実施して賃貸すること

メリット

１．リフォーム費用がほとんどかかりません。

事前の取り決めは必要になりますが、

設備不具合時も貸主が費用負担をしない条件を設けることも可能です。

（例：ガスキッチンは現況は使用可能だが、賃貸中に故障した場合は

借主負担で修理又は交換を行うこと。など）

例えばリフォーム費用５００万円、賃料１０万円で募集した場合、

１０年間の単純収支は

賃料１０万円ｘ１２ヶ月ｘ１０年＝１，２００万円

リフォーム費用＝５００万円

１，      ２００万円－５００万円＝７００万円のプラスですが、

リフォーム無しで現況貸しの場合、

賃料６万円で賃貸した場合でも

１０年間の単純収支は

賃料６万円ｘ１２ヶ月ｘ１０年＝７２０万円のプラスとなります。

２．長期賃貸が期待できる。

借主がＤＩＹすることによって、借主にＤＩＹ費用負担が発生しますので、

借主がコストメリットを受けるには長期賃貸が必要になります。

デメリット

１．設備稼働を保証しないので、貸し出し賃料が下がります。

設備保証や条件のバランスで募集賃料を設定します。

まだＤＩＹ賃貸は事例が少ないので、確たる相場が無いのですが、

フルリフォームを１００％とすると、

現況は多分使えるけど設備保証が無い場合は７０％から８０％、

手直しをしないと使用困難という場合は５０％前後と予測します。

家の補修内容は下記分類が考えられます。

壁や床の補修

水回りや設備の交換

配管の補修

雨漏り、屋根、外壁の補修

サッシやドアの補修

補修についての取り決めない場合、貸主負担での補修になる可能性が高いのと、

２０２０年４月の民法改正により、貸主負担の取り決めがある

設備の補修を怠った場合は借主が賃料減額請求することが可能になりますので、

あいまいにせず、明確な取り決めを定めることが重要になります。

２．契約書の内容が複雑になる

上記、貸主と借主が負担する範囲などを細かく取り決める必要がある為、

契約書は通常に比べて細かく複雑になります。

３．これから普及する可能性はあるが、現況ではまだ少ない契約形態。

条件次第で、借主は購入よりも安いコストで戸建てを利用できるので、

今後は普及の可能性も考えられますが、

現況ではまだ一般的な契約形態では無いという認識です。

ただ今後、

１．      空き家が一層増加して

２．      空き家が期待した金額での売却が難しい

３．      リフォームコストは負担したくないけど、空き家で賃料収入を得たい

上記条件が揃えば、ＤＩＹ賃貸戸建てが増加する可能性はございます。

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戸建ての貸し方 その１

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戸建ての貸し方　その１

お手持ちの戸建ての賃貸方法について考えて見ます。

新築同様や築浅で室内が綺麗であれば、特に手を入れることなく、

室内清掃のみで賃貸可能だと思います。

築年数が経っている戸建て、設備のコンディションが不明の戸建てが

多いと思いますので、その場合のリフォームと賃貸方法について

考えてみたいと思います。

１．      設備コンディション問わず室内設備全部交換、内装全交換実施。

メリット

室内は新築に近い状態に仕上がりますので、

賃料も相場に近い金額で設定できます。

設備新規交換により長期の賃貸に対応します。

デメリット

コストの問題があります。

例えばリフォーム費用５００万円、賃料１５万円の場合、

リフォーム費用回収までに賃貸から約３年かかります。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

２．      劣化している設備、耐用年数が過ぎている設備のみ交換、

内装は劣化が目立つ箇所のみ交換

メリット

フルリフォームよりも費用が節約できます。

例えばリフォーム費用３００万円、賃料１３万５千円の場合、

リフォーム費用回収まで、賃貸から２年未満で可能になります。

デメリット

賃貸後、設備交換を行わなかった部分に不具合が発生した場合、

別途補修費用が発生します。

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

3．      設備は明らかに故障しているものだけ交換、
内装も劣化が目立つ箇所だけ交換

メリット

初期コストは一番安価な方法です。

例えばリフォーム費用１００万円、賃料１１万円の場合、

リフォーム費用回収は賃貸から１年未満で可能となります。

 デメリット

賃貸期間中に設備不具合で設備交換費用が発生する可能性が

高くなります。

内装も必要最小限の実施の為、見栄えがリフォーム実施物件に比べて

劣る場合がございます。

建て替え用期間中の短期賃貸（半年から１年の期間限定）物件として

貸し出せば、設備不具合の対応についても柔軟に処理できる可能性が

ございます。（設備即交換でなく応急措置で対応など）

フルリフォームの場合と同様の下記デメリットもございます。

屋根の劣化による雨漏り、配管の劣化や

躯体の劣化に伴う補修は別途費用がかかります。

次回に続きます。

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在宅勤務、時差通勤の普及による賃貸住宅への影響

２０２０年６月１日

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在宅勤務、時差通勤普及による賃貸住宅の影響

在宅勤務普及で賃貸住宅に予想される影響を考えてみます。

１． 駅からの距離のこだわりが薄れる可能性あり。

毎朝出勤や早朝出勤の必要がなくなれば、

駅からの距離のこだわりが薄れる可能性があります。

２．  居室内に仕事スペースが必要になる

自宅で業務やオンライン会議を実施する為、

居室の一部を仕事用の空間にする必要があります。

部屋を区切って使用するか、部屋数が多い部屋に

引っ越す選択肢も考えられます。

３．  高速インターネット利用需要が増加

オンライン会議に対応する為、高速インターネット（１ギガレベル）の

利用需要が増加する可能性があります。

インターネット環境重視で引越しする可能性も考えられます。

４． 住宅環境へのこだわりが強くなる可能性あり。

在宅勤務の場合、終日在宅で業務を行う可能性がある為、

リフレッシュタイムが重要になります。

庭付き物件、眺望の良い物件、開放的な雰囲気の物件を求めて

引越しする可能性も考えられます。

例として

駅から遠くて新しくない戸建ても

部屋数多く、高速インターネット引きこみ可能、日当たり良好、庭付き

といった条件であれば、

在宅勤務の方が求めている物件としてＰＲできると思います。

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

２０２０年５月３０日

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賃貸住宅需要はいつ回復するか

空室が有る場合、入居者が早く決まって欲しいと思いますが、

この状況で部屋探しの需要はあるのか？という疑問もあります。

さしあたって、１０万円の給付金が受領できるまでは

引越し需要は改善しないと思います。

給付金の申請は自治体が手続き処理を行うので、
給付金申請前や受領前に住民票を移動するのは少なからず不安を感じるからです。

（オンライン申請の混乱も不安に拍車をかけました。）

申請書未送の自治体もまだあるので、

６月中の需要大幅回復は期待薄いと感じております。

ただ、部屋探しの潜在需要は無くなりませんので、

需要回復時に備えて情報発信は怠らないようにしたいと思います。

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第１９回 引越しのきっかけとなるスイッチとその予防策

上京・転勤・結婚など明確な理由で引っ越すこともあれば

それ以外の理由の引越しもあります。

もしかしたら防げたかもしれない引越しについて

分析したいと思います。

 

引越しのきっかけとなるスイッチ

その１．更新時期

理由　更新料が発生する。更新料を支払ってまで住み続ける魅力が

感じられない。

対策　更新料減額・契約期間延長（契約期間を２年から３年に延ばせば

更新の時期が先になるので）

 

その２．賃料が高く感じられる

理由　周辺建物の賃料の方が明らかに安い。新築から住んでいるので新築時の

賃料を払っているが、同マンションの空き部屋の賃料の方が安い

対策　同マンションとの賃料比較問合せがあった場合は賃料を現空の部屋に合わせるか

更新料を割り引くなどして不利益を感じさせない調整が必要になります。

 

その３．建物の清潔感がない

理由　建物の定期清掃がない。ゴミ置き場が荒れている。

ポストにチラシがあふれている。

対策　定期清掃と巡回を増やします。

建物が綺麗な状態であれば、住民もゴミをそのままにしては

良くないと思うようになります。

 

その４．管理が良くない

理由　建物の設備不調や共有部分の不調連絡をしても対応までに時間がかかる。

対策　対応スピードあげる。不調の連絡が有った場合は直ぐに現場確認して、

対応可能な連絡先に報告。対応までに時間がかかる場合は入居者に状況説明を

行う。

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第１８回 外国籍入居者に対応するその３

３点ユニットバスのワンルームマンションに

申込を希望された外国籍の方がおりました。

有り難いです！

 日本語がまだ不得手な入居者の場合（英語が母国語です）

申込時の確認事項

１．勤務先、年収（大手ＩＴ系でした）

２．移転理由（シェアハウスから勤務先近くに１人で暮らしたい希望）

３．保証会社審査（ＯＫ）

４．緊急連絡先（日本人の知人がおりました）

上記で申し込み内容は問題ございませんでした。

 契約に際しては日本語が不得手なので下記実施いたしました。

 　　　　①通常の契約書類作成（日本語版）

②重要事項説明書、契約書、紛争防止条例の概要対訳版（英語）

　　　初回作成時は時間が掛かりましたが、

２回目からは項目の書き換えで済むので短時間で完了します

③ゴミの出し方、建物内のルールなど（英語）

④公共料金の申し込み方（英語）

⑤契約当日困らないよう英語の復習（笑）

⑥契約完了後に室内で建物の確認。質問事項に対応（英語）

入居後の質問も英語での対応になりますが、

基本的にはメールでのやり取りです。

電話や対面でのやり取りは少ないので、

即座に英語が出てこなくても対応できます。

 

入居後に相談があったのは

入居者宅に宗教関連の勧誘が来たのですが、

日本語ができないので断ることも理解することも

できないと連絡がありました。

当社は建物エントランスの視覚に入りやすい場所に

「関係者以外の出入り禁止」文書を掲示しました。

文書内には、防犯カメラで常時記録、

発見後ただちに通報、地元の○○警察と連携など

厳しめな文言を入れたところ、以降勧誘などの出入りはなくなりました。

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第１７回 当社での空室対策事例 事例１

住居兼事務所利用相談可能、または事務所利用相談可能にすることによって

問い合わせ客の幅が広がった事例です。

物件概要

ＲＣ賃貸マンション　１ＬＤＫ

１フロア１世帯で、同フロアの居住者の影響がない建物。

募集活動

住居兼事務所利用可能を募集資料でＰＲ
居住用、事業用、両方の媒体で募集活動
要確認事項
事前に必ず用途、利用人数、人の出入りの頻度を確認する
移転（入居）理由の確認
法人書類（謄本、決算書類）
その他
当社では基本的に物件見学は立会いで行っておりますので
立会い時に見学される方を確認いたします。
立会いを行うことによって現場で質問事項などに対応できますので
その後の進行がスムーズになります。

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第１２回 稼働率向上のためのちょっとした小技

やっと入居者が決まり、稼働率向上。できればこの状態が続いて欲しいと

思います。そうおもった矢先に今度は他室が契約更新時期に合わせて

退去・・・。うまくいかないものです。

そこで少しでも稼働率を維持する期間を長くする為の方法を考えてみました。

1. 契約期間を長めにする。
   一般的に賃貸住居の場合は２年契約が多いと思いますが、
   これを契約更新時に３年に変更いたします。
   そうすれば、次は更新が３年先になるので、更新をきっかけにする
   退去の可能性が１年先送りできます。
    
2. 更新料を減額する（またはゼロにする）
   賃料の１か月分だった更新料を半月分にするのも大きな効果があると思います。
   不動産会社に更新事務手数料を支払われている場合は配分について
   事前に相談されたほうが宜しいかと思います。
    
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第１１回 外国籍入居者に対応する その２

外国籍の方の部屋探し方法

日本の方であれば、ネットで調べて電話かメールで問合せ、

又は不動産会社に訪問して物件探しを行うという場合が多いです。

外国籍の方はどうでしょうか。

1. 不動産ポータルサイト利用率は低いです。
   外国語対応しているものが少ないからです。また外国籍ウエルカムな
   不動産会社も少ないので、物件探しの効率悪くストレス溜まります。
2. 不動産会社に訪問
   １人でふらっと行くことは少ないと思います。
   友人紹介の不動産会社に友人と行くか、外国籍入居者の部屋探しを積極的に
   取り扱う不動産会社に行くかだと思います。
3. ＳＮＳで探す（ＦＡＣＥＢＯＯＫなど）
   外国籍入居者の部屋探しを行う不動産会社のサイトが複数あります。
   英語表記なのでストレス無く物件探せますが、日本人のポータルサイトに
   比べれば物件数は少なくなります。
4. 外国籍入居可能なシェアハウスに住む
   一般的な賃貸物件に比べれば、簡素な手続きで入居可能な為です。
5. 勤務先に探してもらう
   勤務先が借主となり部屋探しを行う方法です。現況では一番選択肢が広がる手段です。
    
   外国籍の方は外国籍入居可能な物件から選択するので、
   まだまだ物件数が少ないのが現状です。
    
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第１回 入居者募集「募集条件の再点検」

入居者募集活動の出発点が募集条件の設定です。

貸主による設定が多いかと思われますが、設定のプロセスでは不動産会社への

ヒアリングもおすすめいたします。

ヒアリングのポイントは
前回募集時の賃料にとらわれず、現在の市況での適正賃料を打診してもらう

前回募集時が１年前ならそんなに市況も変わっていないだろう。

数年前ならそうでしたし、そうありたいと我々も願うのですが、現実は異なります。

立地や建物条件によっても異なりますが、賃料相場の上下変動ございます。

募集を受け持つ不動産会社は貸主から「今回も賃料据え置きで・・・」と

依頼されたら、実際の相場では厳しい場合でも受けざるを得ない・・・という状況も

ございますので、募集時毎に賃料相場と適正賃料のヒアリング実施をおすすめいたします。

ここ数年は駅近重視する傾向が特に顕著です。

駅近の物件は空室期間も短く、賃料が下がりにくい印象です。
募集トレンドをヒアリング

初期費用の額や付帯条件の有無も入居者募集のポイントとなりました。

初期費用＝敷金・礼金が主だったものです

現在は敷金・礼金各１ヶ月が標準形で、その次に多いのが礼金ゼロ、その次が

敷金・礼金ゼロとなります。敷金・礼金ゼロの場合は保証会社利用必須や

退去時清掃費を契約時前払いという条件にしている場合も多いです。

付帯条件＝フリーレントや各種プレゼント・オプションが主だったものです。

入居者としてはフリーレント付物件重視と言うよりも賃料二重払い

（引越し前の建物と引越し先の建物両方での賃料発生）が避けられればＯＫという感覚が

強い印象がございます。プレゼント・オプションは家具付といった現物タイプや

インターネット利用料無料といったランニングコストを節約できるものです。

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