第１８回 外国籍入居者に対応するその３

３点ユニットバスのワンルームマンションに

申込を希望された外国籍の方がおりました。

有り難いです！

 日本語がまだ不得手な入居者の場合（英語が母国語です）

申込時の確認事項

１．勤務先、年収（大手ＩＴ系でした）

２．移転理由（シェアハウスから勤務先近くに１人で暮らしたい希望）

３．保証会社審査（ＯＫ）

４．緊急連絡先（日本人の知人がおりました）

上記で申し込み内容は問題ございませんでした。

 契約に際しては日本語が不得手なので下記実施いたしました。

 　　　　①通常の契約書類作成（日本語版）

②重要事項説明書、契約書、紛争防止条例の概要対訳版（英語）

　　　初回作成時は時間が掛かりましたが、

２回目からは項目の書き換えで済むので短時間で完了します

③ゴミの出し方、建物内のルールなど（英語）

④公共料金の申し込み方（英語）

⑤契約当日困らないよう英語の復習（笑）

⑥契約完了後に室内で建物の確認。質問事項に対応（英語）

入居後の質問も英語での対応になりますが、

基本的にはメールでのやり取りです。

電話や対面でのやり取りは少ないので、

即座に英語が出てこなくても対応できます。

 

入居後に相談があったのは

入居者宅に宗教関連の勧誘が来たのですが、

日本語ができないので断ることも理解することも

できないと連絡がありました。

当社は建物エントランスの視覚に入りやすい場所に

「関係者以外の出入り禁止」文書を掲示しました。

文書内には、防犯カメラで常時記録、

発見後ただちに通報、地元の○○警察と連携など

厳しめな文言を入れたところ、以降勧誘などの出入りはなくなりました。

株式会社　ハウジング・アイ

東京都目黒区中根2-4-6　レジデンス石山1階
TEL:03-5701-0507
EMAIL: webmaster@housingi.co.jp
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第１７回 当社での空室対策事例 事例１

住居兼事務所利用相談可能、または事務所利用相談可能にすることによって

問い合わせ客の幅が広がった事例です。

物件概要

ＲＣ賃貸マンション　１ＬＤＫ

１フロア１世帯で、同フロアの居住者の影響がない建物。

募集活動

住居兼事務所利用可能を募集資料でＰＲ
居住用、事業用、両方の媒体で募集活動
要確認事項
事前に必ず用途、利用人数、人の出入りの頻度を確認する
移転（入居）理由の確認
法人書類（謄本、決算書類）
その他
当社では基本的に物件見学は立会いで行っておりますので
立会い時に見学される方を確認いたします。
立会いを行うことによって現場で質問事項などに対応できますので
その後の進行がスムーズになります。

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第１６回 入居者属性別空室対策その３ 自宅建て替え編

予算：地域と間取り次第です

優先条件：建て替え建物から近いこと。

荷物が置けて生活できる広さ。

賃料は安いほうがベターです。
建物グレードはあまり気にしないケースが多いです。

物件探し時期：建て替え工事の２ヶ月ぐらい前からが多いです。
貸主にとってのメリット：入居期間中の賃料の心配が無い点。

懸念事項：建て替え期間限定なので、１年以内に退去するケースが大半です。

部屋が汚れるケースは少ないですが、喫煙者が入居すると例え短期間があっても

壁紙などが交換となり借主負担が大きくなるので、喫煙有無の事前確認が

合ったほうが良いです。

 

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第１５回 戸建ての貸し方 まとめ

戸建てを賃貸する場合の方法についてまとめてみました。

ペット飼育相談可能にする

メリット　問合せが増える

懸念事項　ペット飼育マナーが悪い人（少数ですが）に賃貸すると

建物損耗のリスク有り。飼育ルール、退去時の精算方法を明確にすることが必要。

楽器相談可能にする

メリット　問合せが増える

懸念事項　楽器によっては近隣への騒音苦情注意。楽器の種類と演奏ルールを

明確にすることが必要。重量楽器は床が抜けないよう注意。

 

建物建替え用借り住まいとして短期（半年から１年）での貸し出しを行う

メリット　内装、水回りに通常の賃貸ほど神経質にならないで済む
室内の劣化が少ないので原状回復での問題が起きにくい。　

懸念事項　貸し出し期間が短期なので、すぐに次回募集の準備をしなくては

ならない

 

事務所利用を可能にする

メリット　問合せが増える。浴室など水回りが古くても気にしない場合がある。

懸念事項　法人の実態や利用用途を明確にしないと、不法利用される恐れもあり。

 

店舗利用を可能にする

メリット　問合せが増える。用途や立地によっていは賃料アップも可能。

懸念事項　人の出入りが多い業種の場合、建物損耗が早まる場合も有り。

利用客に自動車、自転車利用が多い場合は周辺に迷惑がかからないよう注意。

 

教室利用を可能にする

メリット　問合せが増える。用途や立地によっていは賃料アップも可能。

懸念事項　人の出入りが多い業種の場合、建物損耗が早まる場合も有り。

利用客に自転車利用が多い場合は周辺に迷惑がかからないよう注意。

 

外国籍の方に賃貸

メリット　問合せが増える

懸念事項　入居中や退去時のトラブルがないよう、契約時に丁寧に説明すること。

日本語で対応が出来ない場合は英語版の契約書や資料を準備する必要有り。

特に注意する事項は更新料の支払い、退去時の清掃費や原状回復費用の精算。

 

ＤＩＹ賃貸として貸し出し

メリット　現況のまま貸し出せる

懸念事項　事前に改装内容を確認すること。退去時の返還条件を明確にすることが

必要。

駐車場付き戸建ての場合、建物と駐車場を別々に貸せるよう調整する

メリット　自動車所有者以外も貸し出しの対象になる

懸念事項　駐車場を外部に貸し出しすることを事前に伝えて確認する。

 学生寮、社員寮として貸し出す

メリット　貸し出し先によっては長期、安定収入。

懸念事項　設備などが大事に扱われず損耗が早まる恐れ有り。

入居者の入れ替え等で所有者からは入居者が誰だかわからなくなる。

 

賃貸のリスク低減方法

条件付定期借家契約にする

概要　賃料遅れや契約違反が無い限りは再契約（実質的に更新）を行う。

メリット　上記、賃料遅れなど問題がある賃借人は２年契約の場合、

最大２年で契約終了できる

懸念事項　契約時に賃借人がしっかりと理解しているか書面と口頭で確認すること。

 

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第１４回 入居者属性別空室対策その２ 転勤編

予算：基本的には会社次第です。単身者の場合ですと８万円から９万円が

多い印象を受けます。

間取り：１Ｒか都心部から少し離れて１ＬＤＫという場合もございますが、

都心部１Ｒの方が一般的な印象を受けます。

優先条件：交通の便、物件グレード。アパートよりもマンション派が
非常に多い感じがいたします。

部屋探し時期：辞令直後か内示後すぐに探し始めるケースが多いです。

貸主にとってのメリット：賃料遅れが基本的に無いので、
安定感という面では一番だと思います。

懸念事項：いずれは転勤で引越してしまうことが多いので、

５年超の賃貸は期待薄いかもしれません。同じ会社の方に借りてもらう工夫も一考です。

優良顧客度はそれでも高いので、優遇条件を設けたいところなのですが、

初期費用も賃料も更新料も会社負担の場合が多いので、
礼金０ですとか、更新料ありませんというＰＲがあまり有効ではない
場合がございます。

それよりも入居者に直接メリットがあるＰＲ（インターネット無料など）の方が

注目される可能性がございます。

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第１３回 入居者属性別空室対策その１

「都内に就職編」

都内に就職をきっかけに部屋探しをする新入社員の入居者属性

予算：７万以下が多い印象です。

間取り：１Ｒか１Ｋ

優先条件：交通の便がポイントです

部屋探し時期：就社の３ヶ月前から活動スタート

貸主にとってのメリット：結婚するまで長期居住する可能性有り。

懸念事項：高め賃料物件では期待薄い。

将来性：長期入居を促進するアイデアが欲しい。

 

「社会人が自宅を出て一人暮らしスタート編」

学校卒業後も自宅から勤務先に通っていたが、

そろそろ自立をということで一人暮らしを始める方の属性

予算：幅広いです。親御さんの援助があり１０万円ぐらいの場合もあれば、

自分のできる範囲で７万円以下など一様ではない印象です。

間取り：１Ｒから１ＬＤＫ。予算や親御さんの援助次第です。

優先条件：交通の便・物件グレード。自宅を敢えて出るのに、
大幅なグレードダウンは避けたい印象を受ける場合が多いです。
駅近くを重視する割合も高い印象です。

部屋探し時期：一様ではないです。自分が一人暮らしをしようと思う

スイッチがいつ入るかです。２０代半ばの方もいれば３０代の方もおります。

貸主にとってのメリット：じっくり物件選びをして入居する傾向が強いので

長期入居の可能性が高くなります。その裏返しとして、希望条件に対しての妥協を

好まない傾向を感じます。収納の広さ、キッチンの大きさ、

浴室に窓があるか、南向きか、角部屋か、こだわりのポイントは様々ですが、

１つでも自分の希望に反するとトーンダウンしていく印象を受けます。

物件ＰＲポイント：物件グレードの他、建物不具合時の迅速対応、

建物の定期清掃実施など管理の良さも大きなＰＲポイントになります。

 

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第１２回 稼働率向上のためのちょっとした小技

やっと入居者が決まり、稼働率向上。できればこの状態が続いて欲しいと

思います。そうおもった矢先に今度は他室が契約更新時期に合わせて

退去・・・。うまくいかないものです。

そこで少しでも稼働率を維持する期間を長くする為の方法を考えてみました。

1. 契約期間を長めにする。
   一般的に賃貸住居の場合は２年契約が多いと思いますが、
   これを契約更新時に３年に変更いたします。
   そうすれば、次は更新が３年先になるので、更新をきっかけにする
   退去の可能性が１年先送りできます。
    
2. 更新料を減額する（またはゼロにする）
   賃料の１か月分だった更新料を半月分にするのも大きな効果があると思います。
   不動産会社に更新事務手数料を支払われている場合は配分について
   事前に相談されたほうが宜しいかと思います。
    
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